2 Kengetallen

In 2024 is onze vermogenspositie verbeterd. Het resultaat na belastingen over 2024 bedraagt € 617 miljoen (2023: € 493 miljoen negatief). Dit wordt grotendeels veroorzaakt door een waardestijging van de vastgoedportefeuille. De waardeverandering van het vastgoed in exploitatie bedraagt € 658 miljoen (2023: € 418 miljoen negatief).

Door het aannemen van de Wet betaalbare huur is er zekerheid gekomen over de regelgeving die al een tijd boven de markt hing. De middenhuur is nu gereguleerd. Dit houdt in dat de woningen een maximale huurprijs kennen volgens het woningwaarderingsstelsel (tot € 1.157,95), huurders in het middensegment bescherming hebben gekregen via de huurcommissie en dat de huurverhogingen ook gereguleerd zijn. De Wet betaalbare huur kent nog meer aspecten, maar de genoemde punten hebben invloed op beleggers die zich in het middensegment begeven. Door de Wet betaalbare huur is verhuren in het middensegment voor beleggers minder aantrekkelijk geworden en daarom wordt er vaker gekozen voor een uitpondstrategie. Hierdoor neemt het totaal aantal woningen dat beleggers verhuren af.

In 2024 hebben er meer vastgoedtransacties plaatsgevonden op de beleggersmarkt. Wel blijft herfinanciering door de relatief hoge kapitaalrente lastig en zijn vooral partijen met veel eigen vermogen actief in de markt. De kapitaalrente is in 2024 iets verlaagd maar de geopolitieke ontwikkelingen remmen een verdere verlaging. Op de particuliere markt is een forse stijging te zien van de leegwaarden. De woningen van Woonin zijn in leegwaarde met ruim 16% gestegen. De huren van Woonin zijn circa 5% gestegen. Met name de stijging van de leegwaarde en de hogere huur leiden tot een stijging van de marktwaarde met ruim 10%.

Tegenover de waardestijging van de vastgoedportefeuille van € 658 miljoen wordt het resultaat in sterke mate beïnvloed door de overige waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille van € 127 miljoen negatief. Dit is voornamelijk veroorzaakt door vorming van onrendabele toppen op de nieuwbouw en renovaties van € 122 miljoen (2023: € 177 miljoen). Deze worden gevormd op basis van besluitvorming van projecten in het boekjaar, alsmede door mutaties van eerder besloten projecten doordat rekening wordt gehouden met de actuele marktontwikkelingen. Het overgrote deel van het resultaat is niet gerealiseerd en is daarnaast sterk afhankelijk van de ontwikkelingen op de woningmarkt, waardoor het resultaat volatiel is.

De mutatie in het boekjaar is sterk afhankelijk van de aard en omvang van de genomen projectbesluiten in het boekjaar. De mutatie was hoger dan in 2023. In 2024 was de mutatie van de onrendabele toppen met besluitvorming in eerdere jaren (€ 35 miljoen bate) lager dan in 2023 (€ 16 miljoen) door een stijging van de marktwaarde van de projecten.

De marktwaarde toont de waarde die een potentiële koper zou betalen wanneer Woonin tot verkoop met zittende huurders zou besluiten. Bij het doorexploiteren van het bezit ligt het meer in de lijn der verwachting dat de beleidswaarde wordt gerealiseerd. De beleidswaarde gaat uit van het eigen beleid en representeert daarmee een marktwaarde met beleidsbeklemming als gevolg van niet-marktconform handelen van Woonin. De Inspectie voor de Leefomgeving en Transport (ILT) heeft bepaald dat de beleidswaarde wordt opgenomen in de toelichting van de jaarrekening. De beleidswaarde van het bezit bedraagt € 3,9 miljard tegenover de marktwaarde van € 7,4 miljard. Voor een nadere toelichting op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde wordt verwezen naar paragraaf 6.1.1.

Het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille is met bijna € 6 miljoen gedaald ten opzichte van 2023. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door hogere onderhoudsuitgaven.

De financiële baten en lasten van € 26 miljoen zijn € 2 miljoen lager dan in 2023. Tegenover gestegen rentelasten van de leningenportefeuille is een hoger rentebedrag toegerekend aan nieuwbouw- en renovatieprojecten.

Bovenstaande tabel geeft enkele belangrijke kengetallen weer. In 2024 is het eigen vermogen van Woonin gestegen naar € 5.853 miljoen (2023: € 5.235 miljoen). De solvabiliteit is licht gestegen naar 76,4% (2023: 76,1%). De Loan to Value is gestegen naar 17,6% (2023: 17,3%) als gevolg van een stijging van de waarde van het vastgoed in exploitatie van € 729 miljoen. Hiertegenover staat een toename van de leningenportefeuille (inclusief kortlopend deel) met € 150 miljoen. De gemiddelde schuld per woning is toegenomen naar € 38.476 (2023: € 34.463).

De vrije kasstroom over 2024 bestaat uit de operationele kasstroom en de kasstroom uit investeringsactiviteiten. In 2024 bedraagt de vrije kasstroom € 148 miljoen negatief en deze is hiermee € 105 miljoen meer negatief geworden dan in 2023 (€ 43 miljoen negatief) door een hogere kasstroom uit investeringsactiviteiten.
De operationele kasstroom is afgenomen met € 26 miljoen naar € 53 miljoen (2023: € 79 miljoen), vooral door hogere uitgaven aan vennootschapsbelasting, betalingen aan werknemers door met name de cao-stijging en hogere overige bedrijfsuitgaven. Hiertegenover staan hogere huurontvangsten.
De kasstroom uit investeringsactiviteiten is afgenomen met € 78 miljoen naar € 200 miljoen negatief (2023: € 122 miljoen negatief), met name door hogere uitgaven aan nieuwbouw huur en verbeteruitgaven.

De financiële positie van Woonin is niet beperkend om te blijven investeren in renovatie en nieuwbouw. Woonin streeft naar groei van de woningvoorraad en is hierbij afhankelijk van de beschikbaarheid van bouwlocaties.

Woonin heeft per 31 december 2024 39.240 eenheden (31 december 2023: 38.164) in exploitatie, waarvan 34.805 woningen (31 december 2023: 34.494).