Huurverhoging zelfstandige sociale huurwoningen

In 2024 hebben de meeste huurders in een zelfstandige sociale huurwoning een huurverhoging van 5,3% gehad. Bij huurders met een inkomen boven € 52.753 (eenpersoonshuishouden) of € 61.046 (meerpersoonshuishouden) en met een huur tot aan € 879,66, hebben we een inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. De huur van de huurwoningen in de vrije sector is verhoogd met het wettelijk toegestane percentage van 5,3%.

Eenmalige huurverlaging

In 2023 is op 1 maart een wet aangenomen waarbij huurders met een gezamenlijk huishoudinkomen tot 120% van het sociaal minimum in aanmerking kunnen komen voor een eenmalige huurverlaging. Voor 2024 heeft de overheid hiervoor de ondergrens vastgesteld op een kale huur van € 577,91.

In 2024 hebben wij in 63 gevallen op verzoek van de huurder de huur verlaagd. De piek van de aanvragen lag na het versturen van de aanzegging van de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli. Bij de laatste 7 aanvragen van 2024 wordt de huur per 1 februari 2025 verlaagd. Deze huurders nemen we niet mee in de huurverhoging van 1 juli 2025.

Advies huurdersorganisaties

Over de uitgangspunten voor de huurverhoging hebben we advies gevraagd aan de huurdersorganisatie Wooninspraak. Wooninspraak heeft een negatief advies gegeven. De huurderskoepel adviseert ons een lagere huurverhoging door te voeren en de huren te bevriezen voor woningen met een slecht energielabel en woningen die worden gesloopt. Dit advies hebben wij niet overgenomen. Wij hebben dit gemotiveerd teruggekoppeld aan de huurdersorganisaties.

Huurdifferentiatie

De gemiddelde netto huur van alle zelfstandige huurwoningen van Woonin bedroeg in december 2024 € 657. Dit is 62% van de maximale huur.

Betalingsachterstanden

Het betalingsachterstandspercentage (totaal van vertrokken en huidige huurders) is in 2024 verder gedaald. De laatste jaren is sprake van een dalende trend. Sinds corona en de woningcrisis merken we dat huurders het belang van hun huurwoning beter inzien.

Ook hebben we sinds april 2024 een nieuw incassosysteem Mind2Pay (M2P). Doordat met M2P veel handelingen zijn geautomatiseerd, blijft er voor ons meer tijd over voor mensen die dit nodig hebben. M2P herkent bovendien patronen en geeft ons een seintje, zodat wij snel actie kunnen ondernemen. Dit draagt allemaal bij aan een daling in het achterstandspercentage.  

Het aantal afboekingen is afgenomen. In 2023 was er sprake van een toename in de afboekingen. Dit kwam onder andere doordat bij de fusie vanuit Viveste posten waren meegenomen die begin 2023 zijn afgeboekt. In 2024 waren er geen bijzonderheden. 

We hebben samen met de gemeenten de verantwoordelijkheid om zo snel mogelijk hulp te bieden bij betalingsproblemen. Dit om te voorkomen dat de achterstanden verder oplopen. De cijfers laten zien dat we de huurders bereiken en tijdig een passende regeling kunnen bieden. De achterstanden zijn dan nog te overzien, zonder dat er lange trajecten nodig zijn. Er is sprake van een lichte daling ten opzichte van 2023.

Bezwaarschriften

In 2024 hebben 363 huurders een bezwaarschrift ingediend tegen de jaarlijkse huurverhoging.

156 bezwaren zijn toegewezen:

• 60 inkomensafhankelijke huurverhogingen zijn omgezet naar de basis huurverhoging van 5,3%, omdat de huurders konden aantonen dat zij zorgen voor iemand die chronisch ziek is. De meeste aanvragen komen van huurders met een midden(hoog) inkomen. 
• 81 inkomensafhankelijke huurverhogingen zijn omgezet naar € 50 huurverhoging of de basis huurverhoging van 5,3%, omdat het inkomen in 2024 was gedaald ten opzichte van 2023.
• 15 bezwaren zijn toegewezen om overige redenen.

207 bezwaren zijn afgewezen. De meest voorkomende redenen hiervoor waren:

• Geen inkomensafhankelijke huurverhoging
  Veel huurders maakten bezwaar tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging, terwijl zij een basis huurverhoging hadden gehad van 5,3%.
• Geen overschrijding maximale huurprijs
  Huurders meenden dat de maximale huurprijs was overschreden. Dit was niet het geval. De huurprijzen waren afgetopt op de maximale huurprijs. Ook hadden wij met de berekening van de huurverhoging al rekening gehouden met de wet betaalbare huur.
• Foute woningwaardering
  Huurders dienden soms een bezwaar in omdat zij dachten dat de maximale huurprijs niet klopte op basis van de woningwaardering. Hiervoor geldt een andere bezwaarprocedure en moeten huurders naar de Huurcommissie. Dit is immers geen bezwaar tegen de jaarlijkse huurverhoging.
• Onderhoudsgebreken
  Huurders dienden een bezwaar in tegen de huurverhoging op basis van onderhoudsgebreken. Een bezwaar op basis van onderhoudsgebreken is echter een andere procedure. Hierbij moet een huurder de corporatie eerst schriftelijk vragen de gebreken te herstellen. De corporatie krijgt hier 6 weken de tijd voor. Pas daarna kan men naar de Huurcommissie.

Na 1 juli hebben we van deze afgewezen bezwaren 100 huurders die hun bezwaar niet hadden ingetrokken, doorgestuurd naar de Huurcommissie. Hiervan hebben 22 huurders hun bezwaar bij de Huurcommissie alsnog ingetrokken. De Huurcommissie heeft slechts 1 bezwaar toegewezen. Hier zijn wij tegen in verzet gegaan. Dat verzet is geaccepteerd.

Ontruimingen vanwege betalingsachterstand

Het aantal ontruimingen vanwege betalingsachterstand was in 2024 hoger dan in 2023. Naast ontruimingen vanwege betalingsachterstand hebben we ook 5 woningen moeten ontruimen om andere redenen (zie paragraaf Leefbaarheid). De meeste ontruimingen waren afgelopen jaar in Utrecht West.