Financiële continuïteit en meerjarenperspectief

Het belangrijkste uitgangspunt in ons financieel reglement is dat onze strategische keuzes passen binnen de voorwaarde dat we een financieel gezonde corporatie blijven. De normen vanuit de AW (Autoriteit Woningcorporaties) en het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) zijn harde randvoorwaarden.

Om een financieel gezonde organisatie te zijn, moeten we aan de volgende criteria voldoen:

• voldoende vermogen om op lange termijn aan onze verplichtingen te kunnen voldoen;
• voldoende liquiditeit om op korte termijn aan onze betalingsverplichtingen te kunnen voldoen;
• voldoen aan eisen die toezichthouders (AW en WSW) en verstrekkers van vreemd vermogen aan ons stellen;
• voldoende financiële buffers om risico’s te kunnen afdekken.

In 2024 is onze vermogenspositie verbeterd. Het resultaat na belastingen over 2024 bedraagt € 617 miljoen (2023: € 493 miljoen negatief). Dit wordt voor het grootste deel veroorzaakt door de waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille. De waarde van de vastgoedportefeuille is gestegen. De waardeverandering van het vastgoed in exploitatie bedraagt € 534 miljoen (2023: € 589 miljoen negatief). De niet gerealiseerde waarde van de vastgoedportefeuille is aanzienlijk gestegen (€ 658 miljoen) door de veranderde marktomstandigheden. Daarnaast nemen we op nieuwbouw en renovatie nog steeds onrendabele toppen. De hoogte hiervan is een last van € 122 miljoen. Het overgrote deel van het resultaat is dus niet gerealiseerd en is daarnaast sterk afhankelijk van de ontwikkelingen op de woningmarkt en daarmee volatiel.

De financiële baten en lasten van € 26 miljoen zijn € 2 miljoen lager dan in 2023. Tegenover gestegen rentelasten van de lening portefeuille is een hoger bedrag aan rente toegerekend aan nieuwbouw- en renovatieprojecten.

Ons vermogen stijgt met ruim 11% naar € 5.853 miljoen.

Loan to Value

Bij de bepaling van de Loan to Value hanteren de toezichthouders de beleidswaarde. De beleidswaarde gaat uit van de marktwaarde in verhuurde staat, waarbij deze gecorrigeerd wordt voor de volgende afslagen:

• beschikbaarheid
• betaalbaarheid
• kwaliteit
• beheer
• disconteringsvoet

De beleidswaarde is bij Woonin gemiddeld ongeveer € 108.000 (in 2023 € 103.000) per eenheid. Deze stijging is onder andere veroorzaakt door de invoering van de vernieuwde berekening van beleidswaarde 2.0.

De Loan to Value op basis van de beleidswaarde ligt voor Woonin ultimo 2024 op 33% en loopt de komende 5 jaar op naar ongeveer 52%. Dit is nog ruim onder de maximale Loan to Value van de toezichthouders (Waarborgfonds Sociale Woningbouw en Autoriteit woningcorporaties) van 70%.

Interest coverage ratio (ICR)

Voor de financiële continuïteit is het van belang dat we aan onze financiële verplichtingen kunnen voldoen. Conform het beoordelingskader toetst de ICR of een corporatie op de korte en middellange termijn voldoende operationele kasstromen genereert om aan haar renteverplichtingen te voldoen. Oftewel, kunnen we de rentelasten betalen uit het saldo van de ‘gewone’ inkomsten en de ‘gewone’ uitgaven? Een ICR van 1,0 geeft aan dat dit saldo gelijk is aan de (netto) rentelasten. Bij Woonin houden we een minimumeis van 1,4 aan voor de DAEB-tak en de TI, voor de niet-DAEB-tak is de norm 1,8. Dit is gelijk aan de eis die de toezichthouders hanteren. Momenteel zijn de ratio’s ruim boven de norm en is er nog marge ten opzichte van de gestelde normen. Doordat we een ambitieuze investeringsambitie hebben, hebben we de komende jaren meer financiering nodig. Als gevolg van de extra investeringen en daarvoor benodigde financiering stijgen de absolute rentelasten, maar ook in verhouding tot de operationele kasstroom. Hierdoor daalt de ICR de komende jaren. Maar deze blijft in alle prognosejaren boven de norm.

Impact voorjaarsnota 2025: huurbevriezing 2025-2026

Op basis van hetgeen 17 april 2025 bekend werd over de voorjaarsnota wordt aangestuurd op een huurbevriezing van de sociale huur voor zowel 2025 als 2026. Deze huurbevriezing heeft langjarig effect op de verwachte huurinkomsten van Woonin.

De impact in de eerste 10 jaar is ongeveer € 20 miljoen per jaar (lagere kasstroom). Deze lagere kasstroom leidt tot een negatief effect op de ICR (zoals hierboven getoond) van naar verwachting 0,3 – 0,4. De ICR is op de lange termijn (mede) bepalend voor onze investeringsruimte. Gezien onze stevige financiële uitgangspositie heeft de huurbevriezing geen impact op de continuïteit van Woonin. Wel neemt de totale investeringsruimte af. Dit raakt de benodigde investeringen op de lange termijn. Op basis van de eerste analyses lopen we over 8 jaar tegen de maximale kasstroomratio’s van het gezamenlijk beoordelingskader van WSW en Aw aan. Concreet betekent dit dat we op termijn minder nieuwbouwwoningen kunnen bouwen, waarbij we nu gemiddeld 570 woningen per jaar hebben meegenomen in de meerjarenbegroting t/m 2034. De beoogde verhoging naar 800 nieuwbouwwoningen per jaar zou leiden tot een eerdere overschrijding van de ratio’s. De lopende investeringen en projecten zijn ook na de huurbevriezing passend binnen de financiële kaders.

Borgingsplafond

We hebben op 18 juli 2024 een verzoek tot verhoging van het borgingsplafond ingediend bij het WSW. Het WSW heeft via een brief op 7 augustus 2024 laten weten hiermee in te stemmen en een positieve correctie op het borgingsplafond toegepast, zijnde € 57.725.000. Het borgingsplafond voor 2025 en 2026 is meegestegen met de correctie.

Het WSW heeft op basis van de dPi 2023 en meerjarenbegroting 2024 geoordeeld dat Woonin een realistisch beeld geeft van de geplande investeringen. De leningenportefeuille stijgt door de investeringen. De toezichthouders beoordelen ons op de volgende financiële ratio’s:

• ICR (Interest Coverage Ratio) van 2024 is uitgekomen op 2,5, waarbij 1,4 de norm is. Deze houdt rekening met noodzakelijk geachte risicobuffers;
• Loan to Value, waarbij vanaf dPi 2024 70% de norm is;
• Solvabiliteitsratio meet de omvang van het eigen vermogen in relatie tot het totale vermogen, waarbij vanaf dPi 2024 30% de norm is;
• Dekkingsratio is gebaseerd op de marktwaarde van het bij het WSW ingezet onderpand, waarbij 70% de norm is.De ratio’s die het WSW gebruikt voor de risicobeoordeling, zijn doorgerekend bij de totstandkoming van onze begroting. De uitkomsten van de doorrekeningen vallen binnen de norm.

Ruimte

Onze financiële positie laat ruimte zien ten opzichte van de eisen van de toezichthouders. We hebben zelf een gewenste risicobuffer bepaald bovenop de eisen. Het surplus zetten we in voor intensivering van de volkshuisvestelijke prestaties. Hierbij bepalen we onze inzet in lijn met de hiërarchie van onze doelen. Ondanks het nationaal woonakkoord is onze financiële positie ruim toereikend om aan de prestatieafspraken te kunnen blijven voldoen.

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling en realiseerbaarheid van de beleidswaarde

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Woonin en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Woonin. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:

1. Beschikbaarheid (doorexploiteren): De mogelijkheden voor ons om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen, zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. In de beleidswaarde wordt het hele bezit op basis van doorexploiteren gewaardeerd.
2. Betaalbaarheid (huur): Om voldoende sociale woningen beschikbaar te houden en om qua toewijzing aan de wettelijke vereisten te voldoen, is de maximaal te vragen huur begrensd. Wij bieden woningen aan met verschillende huurprijzen om ook verschillende huishoudtypes en inkomensgroepen passend binnen de sociale huur te huisvesten.
3. Kwaliteit (onderhoudskosten): Om voldoende sociale woningen op lange termijn beschikbaar te houden, voeren we een onderhoudsbeleid dat gericht is op de lange termijn. Als we onze kosten die samenhangen het gewenste kwaliteitsniveau als uitgangspunt nemen, dan geven we gemiddeld € 3.221 aan onderhoudskosten per woning uit. In deze norm zit ook het gedeelte van de renovatiekosten voor instandhouding verwerkt.
4. Beheer (beheerkosten): Het exploiteren van de sociale woningvoorraad zorgt ook voor hogere beheerkosten dan de markt. Gemiddeld geven we € 1.270 per woning aan beheerkosten uit.
5. Disconteringsvoet: In de beleidswaarde wordt gerekend met de sociale disconteringsvoet in plaats van de marktdisconteringsvoet.

We blijven continu streven naar zo laag mogelijke bedrijfslasten. In de laatste benchmark (najaar 2024) behaalden we een A-score op het onderdeel bedrijfslasten. Dit ging over de financiële cijfers van 2023 en geeft inzicht in de kosten die corporaties maken om het verhuur- en beheerproces te organiseren.

We proberen iedere euro huur die binnenkomt, zoveel mogelijk uit te geven aan de huurder of de woning zelf en zo min mogelijk aan overheadkosten, zoals personeelskosten en kosten voor ons eigen kantoor. Daarom blijft ons streven voor de komende jaren om een A-score te behouden op dit onderdeel.

Effectief risicomanagement is cruciaal voor het behalen van organisatiedoelstellingen. Daarom hebben we risicomanagement geïmplementeerd bij Woonin. Ons risicomanagementsysteem is gebaseerd op ISO 31000 en ingericht volgens het ‘3 lines of defense’-model.

Het doel van ons risicomanagement is:

• het bieden van transparantie over de sturing op, de beheersing van en de verantwoording over onze activiteiten op het gebied van risicomanagement;
• het scheppen van kaders voor de identificatie, analyse, beheersing en rapportage van risico’s binnen Woonin;
• het vormen van de basis voor de gewenste risicocultuur bij Woonin.

Risicoprofiel

Woonin heeft een laag risicoprofiel. Dit zien we ook terug in beoordelingen van het WSW. Het WSW beschrijft onze financiële positie als solide en beoordelen de bedrijfsrisico’s als laag. Dit betekent natuurlijk niet dat wij geen risico’s lopen.

Onze sector staat voor diverse uitdagingen die de betaalbare huisvestingsmissie beïnvloeden. Hierbij bemoeilijkt een aantal strategische risico's het behalen van doelstellingen. De belangrijkste risico’s voor woningcorporaties zijn:

• het verkrijgen van geschikte bouwlocaties
• aanhoudend hoge of stijgende bouwkosten
• het onder druk staan van de leefbaarheid in wijken en complexen
• het aantrekken van voldoende en gekwalificeerd personeel
• ICT-risico’s, vooral op het gebied van informatiebeveiliging.

We monitoren onze risico’s actief. We hebben voor deze belangrijkste strategische risico’s een beheersplan opgesteld. Elk kwartaal monitoren we de voortgang van de uitvoer van maatregelen en de status van het risico.

Net als in 2023 is het risico van een tekort aan voldoende bouwlocaties voor ons het grootste risico. Ook netcongestie is een van onze grootste risico’s. Beide deden zich voor in 2024.

Inrichting risicomanagement

We hanteren het '3-lines-of-defense'-model voor de inrichting van risicomanagement. De verdeling van rollen en verantwoordelijkheden over deze linies vormt de basis voor interne beheersing. Hierdoor zijn zelfsignalering en zelfcorrectie van risico's mogelijk. Risicomanagement gebeurt primair in de 1^e lijn met ondersteuning van de 2^e lijn, zoals business controllers, compliance officer en senior riskmanager. De 3^e lijn (internal audit en concern controller) toetst of het systeem een volledig beeld van risico's en issues geeft.

Naast deze 3 verdedigingslinies zijn er 2 externe lijnen: de externe accountant en de externe toezichthouder. Beide bronnen gebruiken we actief in ons risicomanagement.

Internal Audit is een aparte fulltime functie. De senior riskmanager fungeert ook als onafhankelijke concerncontroller en rapporteert aan de Raad van Commissarissen.

Risicobereidheid

Doelstellingen nastreven leidt onvermijdelijk tot risico nemen. Bij onze maatschappelijke doelstelling en verantwoordelijkheid past een zorgvuldige risicoafweging. We hebben onze risicobereidheid uitgedrukt in risicostatements, risicolimieten en in een risicomatrix.

Op 6 thema's heeft de directie hierover richtinggevende uitspraken gedaan:

De risicolimieten geven de organisatie de meer concrete grenzen van de risicobereidheid aan. 

Risicomanagementproces

We hanteren een gestructureerde en consistente aanpak om risico’s te identificeren en beheersen. Risicoanalyses voeren we uit met een uniforme werkwijze, weging en rapportagevorm. De risico’s worden gewogen door de (team)managers. Het directieoverleg neemt besluiten over de toprisico’s.

Risicobeheersing

Risicocultuur

De organisatiecultuur vormt de basis van onze risicocultuur. Na de fusie op 1 januari 2023 hebben we diverse acties ondernomen om de cultuur en de risicocultuur te versterkten. Andere initiatieven zijn:

• Jaarlijkse toetsing naleving Governancecode woningcorporaties
  De internal auditor beoordeelt jaarlijks of we aan de Governancecode hebben voldaan en evalueert de effectiviteit ervan. Resultaten worden besproken in het directieoverleg en gerapporteerd aan de Raad van Commissarissen.

• Onafhankelijke controller
  De concern controller is onafhankelijk (direct onder de directievoorzitter) gepositioneerd en heeft toegang tot alle directiestukken. Wekelijkse feedback en periodieke gesprekken met managers over risico's ondersteunen het risicobewustzijn op managementniveau.

Beheersing van de risico's

In 2024 zijn operationele risicoanalyses uitgevoerd op processen, afdelingen en projecten. Voor de individuele risico's bepalen we maatregelen om ze tot een aanvaardbaar niveau te beheersen. Risico-ontwikkelingen worden regelmatig besproken met deskundigen, directieleden en managers.

Gedurende het jaar voert de 1^e lijn interne controles uit, met 2^e lijn-ondersteuning en 3^e lijn-audits door de internal auditor. Ieder tertiaal ontvangen de directie en de Raad van Commissarissen een geïntegreerde rapportage van de auditor, compliance officer en risk manager over risico's, audits en interne controle-resultaten.

Naast het verder verbeteren van de beheersing van risico’s rondom informatiebeveiliging zijn we in 2024 begonnen met risico-assessments bij de start van vastgoedprojecten. Hiermee zetten we stappen risicomanagement dat naast besluitvorming in projecten ook gerichter communicatie, effectiviteit en efficiency ondersteunt.

Op de 4 gevolggebieden anticiperen we als volgt:

• Wateroverlast
  Door flinke buien kunnen tuinen, kelders, bergingen of woningen onderlopen met water. Onze buurtbeheerders ondersteunen initiatieven van bewoners waarmee water langer vast wordt gehouden, gemakkelijker in de bodem kan zakken en/of weg kan stromen. Zij doen dit in samenwerking met huurders en gemeente. Het gaat daarbij om kleinschalige, lokale initiatieven vanuit huurders. Verder volgen we de ontwikkeling van de Maatlat Klimaatadaptief bouwen vanuit het Ministerie van Binnenlandse Zaken op de voet. Hetzelfde geldt voor landelijke en gemeentelijke richtlijnen of eisen voor hevige regenval en buffermogelijkheden.
• Droogte
  Door droogte en bodemdaling kunnen ook in Utrecht, Nieuwegein, Houten en Wijk bij Duurstede problemen ontstaan met funderingen. Al zien we dat deze problemen in ons werkgebied minder groot zijn dan in andere delen van Nederland. De gevolgen van droogte zijn niet problematisch voor ons woningbezit. Waar nodig lossen we funderingsproblemen of hoogteverschillen door bodemdaling op bij renovatie (of in dringende situaties eerder).
• Hitte
  Hittestress is een verzamelnaam voor lichamelijke klachten die worden veroorzaakt door extreme, langdurige hitte. In het geval van extreme, langdurige hitte kan de hitte lang in de woning blijven hangen en kan de huurder last krijgen van hittestress. Dit kan komen door de eigenschappen van ons vastgoed, het gedrag van de huurder of een combinatie daarvan. Als het vastgoed de oorzaak is neemt Woonin maatregelen. Daarnaast informeren we huurders ook wat zij zelf kunnen doen. Zoals het juist ventileren van de woning, aanbrengen van zonwering of vergroenen van tuin of balkon. Bij renovatie van woningen treffen we maatregelen tegen hittestress. Alle nieuwbouwwoningen voldoen aan de TO-juli-eis. We signaleren echter dat met de isolatiemaatregelen die we treffen, extreme, langdurige hitte op langere termijn nog steeds een probleem kan opleveren. Hierop hebben we nog geen goed antwoord. Hierin zoeken we de samenwerking met de gemeente en de provincie.
• Overstroming
  Het risico op overstromingen voor ons bezit is aanwezig, maar acceptabel. We houden bewust rekening met overstromingsrisico’s op toekomstige ontwikkellocaties die in lagere gebieden liggen dan ons huidige bezit.