Ontwikkelingen installatietechniek

Door de verduurzaming is er een verandering aan het ontstaan in de installatietechniek. Zonnepanelen en nieuwe vormen van verwarmen brengen nieuwe technieken met zich mee. En de verbeterde isolatie van woningen zorgt ervoor dat huurders anders met hun woning om moeten gaan; mechanische ventilatie wordt kritischer, omdat er minder natuurlijke ventilatie aanwezig is. Vanwege deze veranderingen geven we een extra impuls aan onderhoud en controle van de mechanische ventilatie(kanalen).

Zowel isoleren als energiekosten zorgen voor meer schimmelproblematiek. Sinds de herfst van 2024 krijgen huurders die schimmel melden, bezoek van onze binnenklimaatexpert. Eind vorig jaar heeft hij 200 bezoeken gebracht om te onderzoeken wat er aan de hand was. En bewoners te adviseren. Ook zijn we in 2024 begonnen met preventieve schimmelaanpak. Dit doen we samen met de gemeente Utrecht, de GGD regio Utrecht en andere Utrechtse corporaties.

Om ervaring op te doen zijn we vorig jaar begonnen met het plaatsen van hybride systemen in woningen van verschillende bouwjaren en woningtypen. De eerste ervaringen moeten in 2025 inzichten geven.

Deze ontwikkelingen hebben tot gevolg dat de onderhoudskosten behoorlijk oplopen.

Planmatig onderhoud inclusief contractonderhoud (PO)

Planmatig onderhoud is het cyclisch onderhoud aan het casco van woningen en bedrijfsonroerend goed. Bijvoorbeeld schilderwerk, houtrotreparaties en het vervangen van dakbedekking. Ook woning- en gebouwinstallaties, zoals verwarmingsketels, mechanische ventilatie units en liften waarvoor we contracten hebben gesloten, worden preventief onderhouden of vervangen.

Voortzetting langjarige samenwerking met co-makers in PO

Na de fusie in 2023 hebben we de langdurige samenwerking met vaste partners voortgezet. In 2024 zijn de achterstanden in de uitvoering van projecten die waren ontstaan in 2023, grotendeels ingehaald. We hebben in 2024 aan 3.500 woningen planmatig onderhoud uitgevoerd voor een totaalbedrag van ruim 25 miljoen euro. Door jarenlang met dezelfde co-makers te werken kunnen we het werk voorspelbaar en betrouwbaar uitvoeren, binnen de begroting binnen het uitvoeringsjaar. Ook stelt deze samenwerking ons in staat om ons op andere vlakken te verbeteren. Zo werken we aan de huurderstevredenheid, verbeteren we de isolatie van onze woningen en zoeken we naar besparingsmogelijkheden bij een gelijkblijvende of zelfs verbeterde kwaliteit van het casco van de woning.

Dagelijks en mutatieonderhoud

Bij dagelijks onderhoud gaat het om reparaties die wij uitvoeren op verzoek van huurders. In 2024 hebben we bij 13.838 woningen dagelijks onderhoud uitgevoerd.

Mutatieonderhoud is onderhoud in een woning waarvan de huur is opgezegd. Daarmee brengen we de onderhoudsstaat van de woning opnieuw op gewenst basisniveau (Wooninkwaliteit) voordat de nieuwe huurder er komt wonen. In 2024 ging het hierbij om 2.389 woningen.

Het bouwen en verhuren van sociale huurwoningen zien we als onze primaire verantwoordelijkheid. Deze verantwoordelijkheid is gericht op het toevoegen van meer woningen door nieuwbouw en acquisitie. Daarnaast werken we continu aan het verbeteren en verduurzamen van ons bestaande woningbezit.

Om de bouwproductie te versnellen hebben we onderzocht of er mogelijkheden zijn om een Utrechtse bouwstroom op te richten. Een bouwstroom is een samenwerkingsverband tussen meerdere corporaties en leveranciers van conceptuele bouwsystemen om te komen tot snellere, slimmere en goedkopere nieuwbouwwoningen. De continuïteit van de productie is hierbij van groot belang. Helaas bleek deze continuïteit met een Utrechtse bouwstroom niet haalbaar. Daarom hebben we besloten om aan te sluiten bij een reeds bestaande bouwstroom. Na uitgebreid onderzoek is de keuze gevallen op de Noord Hollandse bouwstroom. Deze bouwstroom is bewezen effectief, gericht op verbetering en staat open voor nieuwe toetreders. In 2025 ronden we de contractuele afspraken af en starten we met het 1^e project binnen deze samenwerking.

Groot onderhoud en renovatie

We investeren fors in het verbeteren en verduurzamen van onze woningen. Via groot onderhoud brengen we de woningen naar het vereiste kwaliteitsniveau: de Wooninkwaliteit 2024, het minimumniveau waar onze woningen volgens ons aan moeten voldoen. We maken onze woningen energiezuiniger en vervangen onder andere keukens, badkamers en toiletten.

Daarnaast vinden we het belangrijk dat bewoners ook op hogere leeftijd prettig kunnen wonen in hun woning. Daarom investeren we in het levensloopbestendig maken van onze woningen. Bij de groot onderhoudsprojecten bepalen we per project of bestaande woningen levensloopbestendig gemaakt kunnen worden. 

Ook in 2024 hebben we de ‘groot onderhoudstrein’ voortgezet, die een paar jaar geleden gestart is in Overvecht-Zuid. We zijn begonnen met het groot onderhoud van 374 woningen aan de Falkland-, Montevideo- en Patagoniëdreef. Van dit project zijn in 2024 al 200 woningen opgeleverd. Ook hebben we 264 woningen aan de Schooneggen- en Stroyenborchdreef opgeleverd.

Moeten huurders bij groot onderhoud met verbeteringen tijdelijk hun woning verlaten tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden, dan verzorgt Woonin vervangende woonruimte.

Sloop/nieuwbouw en acquisitie

We hebben al jaren hoge ambities als het gaat over het bouwen van zoveel mogelijk nieuwe woningen. Ook in 2024 hebben we hier hard aan gewerkt. We verjongen ons woningbezit en we willen voldoende sociale huurwoningen van goede kwaliteit hebben. Dit doen we door sloop van verouderdere complexen om vervolgens met vervangende nieuwbouw te verdichten. Maar we zoeken vooral ook naar nieuwe mogelijkheden door de aankoop van nieuwe locaties. Of door samenwerkingen aan te gaan met andere partijen om op verschillende locaties sociale huurwoningen toe te voegen. We kiezen voor de ongedeelde stad; we differentiëren op bestaande locaties en bouwen gericht in wijken waar we nog weinig sociale huurwoningen in hebben. Hierbij kijken we ook naar mogelijkheden tot uitruil op nieuwe locaties. We passen nieuwe woonconcepten toe en we stellen hoge eisen aan duurzaamheid. 

We voeren alle projecten uit volgens de prestatieafspraken die wij met de gemeenten hebben gemaakt. Hierin is onder andere geregeld wanneer huurders recht hebben op een bijdrage in de verhuiskosten en hoe hoog die moet zijn. In deze gevallen betalen we altijd de wettelijk vastgestelde verhuiskostenvergoeding. Daarnaast ontvangen huurders een terugkeerurgentie, waarmee zij kunnen terugkeren naar de nieuwbouw of de getransformeerde woningen. Ook hiervoor hebben we voor de huurders een vergoeding afgesproken met de gemeenten.

Vooruitblik

We hebben concrete plannen om de komende 5 jaar ruim 2.000 nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. We blijven ons inspannen om nieuwe locaties te verwerven, ook al leveren deze meestal niet op korte termijn nieuwbouw op. Het is echter lastig om voldoende plekken te vinden om deze ambitie waar te maken en voldoende snelheid te behouden bij het verwezenlijken van deze projecten.

Acquisitie

In 2024 hebben we een besluit genomen over 8 acquisities. In totaal voegen we hiermee op termijn 773 sociale huurwoningen toe. Het gaat om de volgende projecten:

Energielabels

Op energetisch vlak scoren we boven gemiddeld in vergelijking met andere corporaties. Dat blijkt uit een vergelijking van gemiddelde EP2 score van Woonin met de Aedes benchmark. Ons bezit heeft een gemiddelde EP2 score van 165. Hiermee komen we steeds dichterbij gemiddeld label A. De afgelopen jaren hebben we relatief veel geïnvesteerd in de gemiddeld oudere woningportefeuille in Utrecht. Het energielabel in Utrecht is hierdoor relatief sterk verbeterd. De komende jaren verschuift de focus steeds meer naar de verduurzaming van ons jaren-80-bezit. Die woningen zijn oververtegenwoordigd in de regiogemeenten. We verwachten daar de komende jaren (energetische) stappen te zetten.

In 2024 zijn de Nationale Prestatieafspraken tussen Aedes en de minister herijkt. De sector blijft zich onverminderd inzetten om uiterlijk in 2028 alle E, F en G labels uit de voorraad te laten verdwijnen. Woonin heeft nog ongeveer 7% woningen met een E, F of G label in portefeuille. Het merendeel van deze woningen staat op de planning voor grootonderhoud vóór 2029. De woningen die niet op de planning staan, gaan we individueel aanpakken, zodat ook deze woningen op tijd zijn verduurzaamd. Daarnaast zijn we gestart met het vervangen van CV-ketels door hybride warmtepompen op natuurlijke vervangingsmomenten. Voor ongeveer 1% van de woningen geldt dat het gaat om monumenten of panden waar we sloop-nieuwbouw voorbereiden.

Zonnepanelen voor huurders

Eind 2024 liggen er zonnepanelen op ruim 30% van onze woningen. Hiermee hebben we de Utrechtse prestatieafspraak gehaald om ons in te spannen om in 2025 20% van onze woningen te hebben belegd met zonnepanelen. De komende jaren gaan we door met het plaatsen van zonnepanelen. Wel vertraagt het tempo omdat het aantal geschikte daken opdroogt.

Aardgasvrije wijken

In alle gebieden waar we actief zijn, voeren we gesprekken met de gemeente en andere stakeholders over de transitie naar een aardgasvrije energievoorziening. De samenwerkende partijen in Overvecht Noord zijn er in 2024 niet uitgekomen om de wijk versneld van het aardgas af te halen. Woningen van het aardgas halen kan Woonin alleen voor elkaar krijgen in samenwerking met andere partijen in de stad. Op dit moment zijn we in afwachting van aanpassingen in wet- en regelgeving. We blijven actief vooruit kijken hoe en wanneer het bezit in de wijk Overvecht Noord en in de andere gebieden van het gas gehaald kan worden.

We investeren volop in onze woningvoorraad. Daarvoor maken we afwegingen op strategisch niveau over het toevoegen van woningen, de betaalbaarheid van de woningen en de kwaliteit en verduurzaming van de woningvoorraad. We kijken 10 tot 15 jaar vooruit en bepalen waar we dan willen staan met de woningvoorraad. Dat noemen we de wensportefeuille. We houden de kosten en de investeringsruimte die daarbij horen, scherp in de gaten.

Onze strategische afwegingen zijn natuurlijk verbonden met het tactische afwegingskader en de beleidsuitgangspunten van Woonin. We waarborgen de programmatische en volkshuisvestelijke uitgangspunten, zodat we onze kwaliteitsstandaarden en financiële uitgangspunten ook daadwerkelijk kunnen realiseren. Vervolgens maken we de verbinding met de operatie, waarin concrete plannen en projecten worden voorbereid en uitgevoerd. We realiseren onze doelen en zorgen zo voor goede huisvesting van onze doelgroep.

Voor vastgoedsturing gebruiken we grote hoeveelheden data. En de inbreng en ervaringen vanuit verschillende onderdelen van de organisatie. We streven naar een vastgoedportefeuille die bestaat uit kwalitatief goede woningen met een solide rendement. En woningen met tevreden bewoners. We zien ook dat de energietransitie niet alleen steeds belangrijker wordt, maar ook een grote impact heeft op de keuzes die we dagelijks maken en de projecten die we initiëren. Om dit alles in goede banen te leiden investeren we actief in kennis en kunde die nodig is voor deze veranderopgave en maken we actief verbinding met de samenwerkingspartners die nodig zijn voor de transitie.

We werken inmiddels al meer dan 5 jaar met vastgoedsturing. Het samenspel tussen de assetmanagers en de rest van de organisatie verloopt soepel en draagt bij aan het realiseren van onze ambities en doelstellingen. De assetmanagers zijn de spin in het web in hun werkgebied. Zij initiëren groot onderhoudsprojecten en sloop-nieuwbouwprojecten passend binnen de meerjareninvesteringsraming en de ambities van Woonin. Ook fungeren zij als het ‘vastgoed-geweten’ en de vraagbaak van de organisatie en in het bijzonder van de collega’s van de afdeling Wonen. Jaarlijks worden de strategielabels en complexbeheerplannen herijkt, wordt het vastgoed gewaardeerd en worden projectbesluiten voorgelegd aan de directie.

De assetmanagers werken nauw samen met de afdelingen Vastgoed (waaronder Verkoop), Strategie, Huurderonderhoud en Wonen. Door deze nauwe samenwerking kunnen we tijdig de juiste keuzes maken over gevoelige thema’s zoals de druk op het verkopen van woningen en het realiseren van sloop-nieuwbouw projecten.

Periodiek bespreken de assetmanagers de realisatiecijfers per woongebied met de verantwoordelijk (team)manager en collega’s uit het gebied. Hiermee voorkomen we uitschieters, houden we grip op de voortgang van de doelen en worden eventuele aandachtspunten tijdig gesignaleerd. Ten slotte hebben de assetmanagers een Meerjarig Actieprogramma Vastgoedsturing opgesteld voor 2023 tot en met 2025. Met dit actieprogramma ontwikkelen we vastgoedsturing binnen Woonin verder door.