2 Kengetallen

In 2023 is onze vermogenspositie verslechterd, maar nog steeds ruim toereikend. Het resultaat na belastingen over 2023 bedraagt € 493 miljoen negatief (2022: € 341 miljoen negatief). Dit wordt voor het grootste deel veroorzaakt door de waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille. De waarde van de vastgoedportefeuille is gedaald. De waardeverandering van het vastgoed in exploitatie bedraagt € 418 miljoen negatief (2022: € 198 miljoen negatief).

De in 2022 ingezette waardedaling van het vastgoed heeft zich in 2023 voortgezet. De portefeuille van Woonin is ruim 5% minder waard geworden. De marktwaarde is deels beïnvloed door regelgeving (verhoging overdrachtsbelasting, indexatie huurgrenzen), maar hoofdzakelijk door de markt. Vastgoed is als product minder gewild bij beleggers door de hoge rente waardoor minder rendement behaald kan worden. Daarnaast zorgt onzekerheid over de mogelijke regulering van de middenhuur voor een afwachtende houding bij beleggers met als gevolg dat er in 2023 zeer weinig vastgoedtransacties hebben plaatsgevonden.

Naast de waardedaling van de vastgoedportefeuille van € 418 miljoen wordt het resultaat in sterke mate beïnvloed door de overige waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille van € 170 miljoen negatief. Dit is voornamelijk veroorzaakt door vorming van onrendabele toppen op de nieuwbouw en renovaties van € 177 miljoen (2022: € 245 miljoen). Deze worden gevormd op basis van besluitvorming van projecten in het boekjaar, alsmede door mutaties van eerder besloten projecten doordat rekening wordt gehouden met de actuele marktontwikkelingen. Het overgrote deel van het resultaat is niet gerealiseerd en is daarnaast sterk afhankelijk van de ontwikkelingen op de woningmarkt en daarmee is het resultaat volatiel. De mutatie in het boekjaar is sterk afhankelijk van de aard en omvang van de genomen projectbesluiten in het boekjaar. Deze was lager dan in 2022. In 2023 was ook de mutatie van de onrendabele toppen met besluitvorming in eerdere jaren (€ 16 miljoen) lager dan in 2022 (€ 64 miljoen) doordat in 2022 sprake was van sterk stijgende bouwkosten en daarmee lagere projectrendementen.

De marktwaarde toont de waarde die een potentiële koper zou betalen wanneer Woonin tot verkoop met zittende huurders zou besluiten. Bij het doorexploiteren van het bezit ligt het meer in de lijn der verwachting dat de beleidswaarde wordt gerealiseerd. De beleidswaarde gaat uit van het eigen beleid en representeert daarmee een marktwaarde met beleidsbeklemming als gevolg van niet marktconform handelen van Woonin. De Inspectie voor de Leefomgeving en Transport (ILT) heeft bepaald dat de beleidswaarde wordt opgenomen in de toelichting van de jaarrekening. De beleidswaarde van het bezit bedraagt € 4,1 miljard tegenover de marktwaarde van € 6,7 miljard. Voor een nadere toelichting op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde wordt verwezen naar paragraaf 6.1.1.

Het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille is met bijna € 30 miljoen gestegen ten opzichte van 2022. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door lagere overige directe operationele lasten door afschaffing van de verhuurdersheffing.

De financiële baten en lasten van € 28 miljoen zijn € 18 miljoen hoger dan in 2022. In 2022 was sprake van een eenmalig positief effect van waardeveranderingen derivaten van € 15 miljoen. Daarnaast is de rentelast van de lening portefeuille gestegen door een hogere lening schuld en de gestegen rente.