6 Toelichting op de balans

Het vastgoed in exploitatie bevat de woningen en bedrijfspanden die Woonin verhuurt. Deze zijn gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat, conform het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, actualisatie peildatum 31 december 2023, versie januari 2024 (31-01-2024). De waardering van het vastgoed is consistent met voorgaande jaren, in overeenstemming met geldende grondslagen voor de jaarrekening 2023 en tevens in lijn met de voor 2022 wettelijk voorgeschreven waarderingsgrondslag zoals opgenomen in de Woningwet en het daaruit afgeleide handboek modelmatig waarderen marktwaarde geldend ten tijde van het opmaken van de jaarrekening 2023.

De marktwaarde is bepaald vanuit het beleggersperspectief. Dit betekent dat het vastgoed gewaardeerd is op de waarde in de markt, zonder rekening te houden met wettelijke bepalingen voor corporaties en beleidskeuzes die de corporatie maakt. Dit leidt tot een ongerealiseerde herwaardering. Deze maakt onderdeel uit van het eigen vermogen. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonin. De mogelijkheden voor Woonin om vrijelijk door complexgewijze verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie te realiseren worden beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan (DAEB) huurwoningen.

Om de marktwaardering van het onroerend goed in exploitatie te bepalen, zijn alle verhuureenheden opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, dat als een geheel in verhuurde staat aan een derde partij verkocht kan worden. Alle verhuureenheden maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn afzonderlijke waarderingscomplexen.

De overige mutaties 2023 bestaan voornamelijk uit het opvoeren van afgesloten parkeerplaatsen om deze los te kunnen verhuren nadat het lopende huurcontract is beëindigd. Verder zijn er ook omzettingen van onzelfstandige naar zelfstandige eenheden. Voor een nadere specificatie van de verkopen wordt verwezen naar paragraaf 7.5.

Het onderscheid tussen DAEB en Niet-DAEB vastgoed is in het boekjaar 2023 evenals in 2022 gebaseerd op de indeling DAEB en Niet-DAEB uit de woningwet. De huurprijs bij aanvang van het huurcontract bepaalt of een woning tot de DAEB categorie behoort of niet. De huur van een woning met een aanvangshuur onder de liberalisatiegrens kan door individuele huurstijging door de liberalisatiegrens stijgen. Deze woning blijft dan echter een DAEB woning.

De volledige splitsing naar DAEB en Niet-DAEB van de vastgoedportefeuille van Woonin is gebaseerd op het goedgekeurde scheidingsplan.

Woonin waardeert vanaf 2016 haar vastgoed op basis van marktwaarde in verhuurde staat conform het handboek marktwaardewaardering. De parameters 2023 zijn deels vastgesteld in het handboek, deels zijn er vrijheidsgraden. 

De marktwaarde van het vastgoed wordt enerzijds beïnvloed door de ontwikkelingen in de beleggersmarkt en anderzijds doordat Woonin een actief investerings- en desinvesteringsprogramma heeft. De totale waarde van het vastgoed in exploitatie is in 2023 met € 386 miljoen gedaald van  € 7.104 miljard naar € 6.718 miljard.

Op totaalniveau is er sprake van een waardedaling van het bezit. Naast handboekeffecten zijn er effecten van mutatie van de objectgegevens. Hierop heeft Woonin invloed en betreft met name de contracthuren. De autonome waarde ontwikkeling in 2023 bedraagt € 413 miljoen (5,5%) negatief. Naast de autonome waardeontwikkeling verandert de waarde als gevolg van bezitsmutaties. Het totaal aantal eenheden neemt in 2023 toe. Als gevolg van verkoop, sloop, oplevering nieuwbouw en aankopen stijgt de waarde van de vastgoedportefeuille, per saldo circa € 28 miljoen. Daarnaast worden renovatieprojecten, splitsingen en woningverbetering a.g.v. planmatig onderhoud onder de activa in exploitatie ondergebracht en wordt de voorziene onrendabele investering van renovatieprojecten in mindering gebracht op de activa in exploitatie. De onder de materiële activa in exploitatie ondergebrachte renovatieprojecten zijn afgenomen met € 2 miljoen.

De belangrijkste oorzaken van de autonome waardeontwikkeling zijn:

Mutatie vastgoedgegevens

• De contracthuur is in 2023 bij een groot aantal woningen verlaagd tot 575 euro. Dit heeft een negatief effect op de waarde. Door de huurverhoging bij het overige bezit komt de gemiddelde contracthuur uit op hetzelfde niveau als 2022 waarmee het effect beperkt is. De maximale huren zijn met inflatie verhoogd. Doordat de inflatie hoog was, zijn de puntprijzen fors gestegen. Hierdoor zijn meer woningen te liberaliseren. Per saldo een positief effect van € 154 miljoen. Deze stijging kan echter niet los gezien worden van de stijging van de liberalisatiegrens onder markteffecten.
• Een stijging van de WOZ-waarde heeft een negatief effect van € 59 miljoen.
• De overige effecten zijn € 3 miljoen positief.

Markteffecten

• De aanpassing van de macro-economische parameters (prijsinflatie, loonstijging, bouwkostenstijging) en de aanpassing van de liberalisatiegrens leidt tot een negatief effect van € 174 miljoen. Met name de forse verhoging van de liberalisatiegrens veroorzaakt een waardedaling doordat een deel van de woningen in potentie sociaal blijft. Dit heft het positieve effect van de stijging van maximale huren (onder mutatie vastgoedgegevens) op.
• Het onderhoud voor instandhouding van woningen is met ruim 13% gestegen. Daarnaast is er extra achterstallig onderhoud ingerekend bij complexen waar het draagvlak niet behaald is voor sloop. Per saldo een negatief waarde-effect van € 154 miljoen.
• De toekomstige indexatie van de huurprijzen voor de korte termijn is hoger dan vorig jaar ingerekend. Dit heeft een positief effect van € 91 miljoen.
• De disconteringsvoet is verhoogd doordat er onzekerheid blijft rond eventuele regulering van de middenhuur. Verder is vastgoed minder aantrekkelijk om in te beleggen door de hogere rentevoet van de ECB. Per saldo een negatief effect van € 61 miljoen.
• De markthuren zijn licht gestegen, echter is de toekomstverwachting bijgesteld. Doordat er minder hoge indexatie is ingerekend t.o.v. vorig jaar is er een waardedaling zichtbaar van € 46 miljoen.
• De leegwaarden zijn gemiddeld licht gestegen. Met name toevoeging van nieuwbouw en renovaties leiden tot hogere waarden. Woningen met een minder goed energielabel zijn minder gewild en kennen waardedalingen. Per saldo een positief effect van € 42 miljoen.
• Hogere leegwaarden leiden tot een hogere meerwaarde-afdracht voor het omzetten van de bestemming van woningen. Er kunnen door o.a. opleveringen renovaties meer woningen in de marktwaarde verhuurd worden tegen een vrije markthuur. Hierdoor neemt de afdracht ook toe. Doordat de gronduitgifteprijs in de gemeente Utrecht op onderdelen een verlaging kent, wordt er uiteindelijk onder aan de streep minder afdracht ingerekend wat een positief effect heeft van € 20 miljoen.
• De lagere mutatiekans leidt tot een waardedaling van € 24 miljoen.
• Overige effecten zijn € 53 miljoen negatief.

Handboekeffecten

• De verhoging van het percentage overdrachtsbelasting van 8% naar 10,4% heeft een negatief effect van € 152 miljoen euro.

Grafisch kan het voorstaande als volgt gepresenteerd worden:

De negatieve waardeontwikkeling 2023 van € 418 miljoen wordt in onderstaande grafiek vergeleken met de waardeontwikkeling van de afgelopen 12 jaar van Mitros (excl. Viveste):

Per jaar toont de waardestijging een grillig verloop omdat deze sterk afhankelijk is van de ontwikkelingen op de woningmarkt. De meerjarig gemiddelde waardestijging van het bezit ligt boven de inflatie. In 2019 is de waardeverandering sterk beïnvloed door een beleidswijziging van de gemeente Utrecht met hogere meerwaardeafdrachten tot gevolg. In 2022 is wederom een wijziging ingerekend op de meerwaardeafdracht en dit heeft een positief effect. De daling van de waarde in 2022 komt vooral door een hoger vastgoedrisico (mogelijke regelgeving rondom middenhuur, hogere rentetarieven) en een dalende markt. Deze trend zette zich in 2023 voort.

Bij bepaling van de marktwaarde hebben de taxateurs de full versie van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, actualisatie peildatum 31 december 2023, versie januari 2024 (31-01-2024)’ toegepast. Hierin zijn een aantal vrijheidsgraden opgenomen. In onderstaand overzicht is per vrijheidsgraad toegelicht waarom is afgeweken van de basis versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde actualisatie peildatum 31 december 2023.

De marktwaarde komt tot stand door de inschakeling van twee onafhankelijke/deskundige  taxateurs waarbij beide taxateurs 1/3^e deel van de volledige taxatie voor hun rekening nemen en de 2/3^e deel van de markttechnische update.

Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen  en -verplichtingen worden hieronder toegelicht.

Tijdelijke verschillen uit hoofde van compensabele verliezen
Ultimo 2023 bedragen de compensabele verliezen nominaal € 73,2 miljoen. Deze compensabele verliezen zullen naar verwachting worden gecompenseerd in de jaren 2024 tot en met 2027 conform de fiscale begroting voor de komende jaren. Om deze reden is de latentie hiermee samenhangend volledig in de waardering tot uitdrukking gebracht.

Bij de berekening van de latentie die wordt gevormd voor compensabele verliezen zijn twee elementen van belang: compensabele verliezen t/m 2023 en toekomstige fiscale resultaten na 2023. Verliezen zijn onbeperkt verrekenbaar met de restrictie dat in enig jaar de helft van het fiscale winst verrekend kan worden.

Compensabele verliezen t/m 2023
De aangiften t/m 2019 zijn definitief vastgesteld. Op basis van de ingediende aangiften 2020 en 2021, de concept aangifte 2022 en het geprognotiseerde fiscale resultaat over 2023 is de stand van de compensabele verliezen per 31 december 2023 berekend. De resultaten over deze jaren worden voldoende betrouwbaar geacht om deze mee te nemen in de berekening van de fiscaal compensabele verliezen.

Toekomstige fiscale resultaten
De toekomstige fiscale resultaten zijn geprognotiseerd in de fiscale meerjarenbegroting. Op basis van de geprognotiseerde resultaten zullen de te verrekenen verliezen in 2027 volledig verrekend zijn. In deze prognoses zijn aannames gedaan die gebaseerd zijn op door Woonin in te nemen standpunten over een aantal posten. Over de standpunten vindt overleg met de Belastingdienst plaats. De jaren tot en met 2027 zijn meegenomen in de berekening van de latentie.

Tijdelijk verschil leningen
Het tijdelijke waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale waarde van de leningenportefeuille van nominaal € 13,9 miljoen (2022: € 14,5 miljoen) is gewaardeerd tegen contante waarde. De contante waarde is bepaald op het geldende tarief voor de vennootschapsbelasting van 25,8% en de gewogen gemiddelde financieringsrente van de langlopende leningen van 2,6%.

De looptijd van dit tijdelijke verschil is 29 jaar (2022: 30 jaar). Het bedrag met een looptijd minder dan 1 jaar bedraagt € 0,5 miljoen.

Overige tijdelijke waarderingsverschillen

Voor de overige tijdelijke waarderingsverschillen zijn geen latenties gevormd. Hieronder wordt dit verder toegelicht.

Waarderingsverschil vastgoed
Ten aanzien van het DAEB en Niet-DAEB vastgoed in exploitatie is sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde van € 1,7 miljard. De marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2023 € 6,7 miljard en de fiscale boekwaarde bedraagt ultimo 2023 € 5,0 miljard. Voor dit waarderingsverschil geldt dat deze niet tot waardering is gebracht omdat realisatie hiervan - door de toepassing van fiscale faciliteiten zoals o.a. de herinvesteringsreserve het doorschuiven van de fiscale boekwaarde bij sloop en (vervangende) nieuwbouw – dermate (oneindig) ver in de toekomst is gelegen dat de waardering van dit verschil tegen contante waarde tendeert naar nihil. Uitgangspunt is dat het strategisch voorraadbeleid zodanig is ingericht dat de omvang van de vastgoedportefeuille in stand wordt gehouden. Verkochte woningen worden vervangen door nieuwe woningen, waardoor het vormen van een herinvesteringsreserve mogelijk zal zijn. Gesloopte woningen zullen worden vervangen door nieuwbouw. Hiermee wordt aangesloten op de standpunten die Woonin voornemens is om in te nemen in de fiscale aangiften.

Afschrijvingspotentieel
Het afschrijvingspotentieel is bepaald aan de hand van de fiscale activastaat. Op complexniveau is bepaald in hoeverre het afschrijvingspotentieel wordt beperkt door het verschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde. Dit is contant gemaakt aan de hand van de afschrijvingstermijn. Dit heeft erin geresulteerd dat de eventueel te vormen latentie van zeer gering belang is en om die reden niet is verantwoord in de jaarrekening.

Niet aftrekbare rente
Op basis van de geprognotiseerde fiscale resultaten wordt verwacht dat de t/m 2023 niet afgetrokken rente in de toekomst niet kan worden verrekend. Voor dit verschil is daarom geen latentie gevormd.

Overige verschillen
De overige verschillen (waardering voorziening jubilea en grondposities) zijn ofwel van zeer gering belang ofwel te onzeker. Voor deze verschillen is daarom geen latentie gevormd.

Onder de overige effecten zijn de afgeleide financiële instrumenten (derivaten) opgenomen. De derivaten dienen voor het afdekken van het renterisico van op balansdatum lopende leningen. Per ultimo 2023 heeft Woonin 9 lopende derivaten met een totale nominale waarde van € 102 miljoen. De totale leningenportefeuille per ultimo 2023 bedraagt € 909 miljoen. De derivatenportefeuille bestaat voor € 87 miljoen nominaal uit swaps en voor € 15 miljoen uit caps. De marktwaarde van de derivaten per balansdatum is € 0,3 miljoen negatief (2022: € 0,3 miljoen negatief). De derivaten zijn afgesloten bij de ABN AMRO Bank NV, Deutsche Bank AG en de Coöperatieve Rabobank Utrecht en omstreken UA.

De marktwaarde van de derivaten is ontleend aan de markwaarde-overzichten van de financiële instellingen.

De meest rechtse kolom geeft voor de renteswaps de te betalen rente weer en voor de caps de maximale rente, waarboven rente aan Woonin vergoed wordt. Op de renteswaps ontvangt Woonin de 3- of 6-maands Euribor. De rentecaps kennen tevens de Euribor als basis. 

De einddata van de nog lopende derivaten variëren van 2024 tot 2026.

In de derivatencontracten zijn geen toezicht belemmerende bepalingen opgenomen. 

Een aantal derivaten wordt hier nader toegelicht (markeringen A-D):

A. De markeringen A heeft betrekking op rentecaps ter afdekking van variabele hoofdsomleningen die in het verleden niet volledig opgenomen waren. De betreffende cap ultimo 2022 is in 2023 beëindigd. 

B. De swaps gemarkeerd met B betreffen renteswaps die voorheen een ‘mutual’ (wederzijdse) break clause bevatten, maar waarvan de bank in 2016 heeft afgezien van het recht op break. Het break-recht van deze swaps is dus nog slechts een eenzijdig recht van Woonin. 

C. Van de drie swaps met markering D zijn in 2017 de mutual break clausules doorgehaald. Daardoor zijn er in de komende jaren niet langer break momenten. 

D. Nadat een eerdere lening vervallen was, zijn in 2022 twee nieuwe leningen met variabele rente aangetrokken en gekoppeld aan deze lopende swap en cap. 

De herwaarderingsreserve maakt onderdeel uit van het eigen vermogen. De ongerealiseerde herwaardering bestaat uit het verschil tussen de waardering in de jaarrekening en de verkrijgingsprijs.

De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonin. De mogelijkheden voor Woonin om vrijelijk door complexgewijze verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie te realiseren worden beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan (DAEB) huurwoningen. Voor een nadere beleidsmatige beschouwing over het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed wordt verwezen naar paragraaf 6.1.1.

Voor verkoop onder voorwaarden is de herwaardering tot stand gekomen door middel van de terugkoop verplichtingen minus het ontvangen aandeel van de laatste verkoopprijs.

In 2023 heeft een herwaardering van de grondposities plaatsgevonden op basis van taxatierapporten.

Dit betreft de statutaire reserve van Woningstichting wbvu. Als gevolg van de fusie is deze reserve in 2022 vrijgevallen ten gunste van de Overige reserves.

Dit betreft een rekening-courant schuld aan B.V. Stichts Vervoercentrum. Het rentepercentage is 0% (2022: 0%). Er zijn geen zekerheden afgegeven en er zijn geen aflossingsverplichtingen overeengekomen.

• Ontvangen bankgaranties
  Per 31 december 2023 is er ten behoeve van Woonin € 6,0 miljoen (2022: € 7,6 miljoen) aan bankgaranties verstrekt in het kader van huurbetalingen en het nakomen van bouwverplichtingen.
  
  
• Kredietfaciliteit
  De huisbankier heeft een kredietfaciliteit van € 25 miljoen verstrekt voor rekening courant krediet, bankgaranties en kasgeldleningen. De looptijd wordt jaarlijks stilzwijgend voor een jaar verlengd. Afgezien van verpanding van creditgelden zijn geen zekerheden gesteld. Ultimo 2023 is via de huisbankier € 0,8 miljoen aan bankgaranties verstrekt. Deze bankgaranties komen ten laste van de ruimte van de kredietfaciliteit.
  
  
• Investeringsfonds Meerwaarde afdracht
  In Utrecht hebben de corporaties in de prestatieafspraken met de gemeente afspraken gemaakt over een investeringsfonds meerwaardeafdracht. Corporaties dragen sinds 1 januari 2016 bij verkoop/verdichting van hun vastgoed op erfpachtgrond en bij integrale herontwikkeling 100% van de meerwaarde van de grond af aan de gemeente, conform de bestaande erfpachtcontracten. Tweederde deel van deze afgedragen meerwaarde komt terecht in dit investeringsfonds meerwaardeafdracht. Voor dit tweederde deel doen de corporaties een voordracht waarna de gemeente een toekenning doet op projectniveau. Tot en met 2023 is er voor € 18,9 miljoen aan bijdragen toegekend, waarvan inmiddels voor € 11,9 miljoen aan de Gemeente Utrecht verantwoord is. Hiervan is al € 5,0 miljoen ontvangen, terwijl voor het resterende deel de gemeente toegezegd heeft tot betaling over te gaan. De aanvragen/toekenningen worden in de jaarrekening verwerkt door ze in mindering te brengen op de onrendabele toppen van de desbetreffende projecten voor zover die bekend zijn op het moment dat het investeringsbesluit voor een project genomen wordt. 

• Huur- en erfpachtverplich­tingen
  Woonin heeft jaarlijkse huurverplich­tingen voor kantoorruimtes in Nieuwegein en Bunnik, alsmede enkele opslaglocaties met looptijden tot 2025 respectievelijk 2028 met een jaarlijkse verplichting van ca. € 120 duizend respectievelijk € 150 duizend per jaar. Eind 2023 is een huurovereenkomst afgesloten voor de huur van een locatie in Utrecht Overvecht met een looptijd van 10 jaar. De huur zal in 2024 ingaan met een jaarlijkse verplichting van € 50 duizend. Voor het kantoorpand Koningin Wilhelminalaan geldt een jaarlijkse erfpacht van ca. € 4 duizend. De overige erfpacht verplichtingen zijn eeuwigdurend afgekocht.
  
  
• WSW Obligo
  WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. 
  In het kader van het strategisch programma van het WSW is de obligoverplichting in 2021 omgezet in een jaarlijks obligo en een gecommitteerd obligo. De inning van jaarlijks obligo is voor de komende jaren ingerekend in de meerjarenbegroting conform de voorschriften van het WSW en bedraagt ongeveer € 2-3 miljoen per jaar. In 2023 is € 1,5 miljoen afgedragen. In 2021 is een obligo-lening afgesloten ter dekking van de gecommitteerde obligoverplichting die in 2023 is een amendement opgesteld als gevolg van de fusie van Mitros en Viveste waarin het maximumbedrag € 29,1 miljoen bedraagt.
  
  
• Leaseverplichting 
  Het bedrag van met derden aangegane leasecontracten van leaseauto’s en kantoorinventaris bedraagt in totaal € 2,1 miljoen. De leasecontracten hebben verschillende looptijden tot uiterlijk 2025. Het kortlopend deel (< 1 jaar) bedraagt € 0,7 miljoen. Het deel met een looptijd langer dan 1 jaar en korter dan 5 jaar bedraagt € 1,4 miljoen.
  
  
• Outsourcing ICT
  Voor outsourcing ICT is een overeenkomst aangegaan met een looptijd t/m 2026 voor € 1,6 miljoen per jaar.
  
  
• Investeringsverplichting
  Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, aankoop en renovatie van woningen tot een bedrag van € 101 miljoen (2022: € 82 miljoen).
  
  
• Onderhoudsverplichting
  Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor onderhoud van woningen tot een bedrag van € 9 miljoen (2022: € 12 miljoen).
  
  
• Grond
  Er is sprake van voorwaardelijke verplichtingen bij bestemmingswijzigingen van gronden. Deze verplichtingen zijn verwerkt in de taxatie van de gronden.
  
  
• Bankgaranties
  Ultimo 2023 heeft Woonin bankgaranties afgegeven tot een totaalbedrag van € 0,8 miljoen (2022: € 0,9 miljoen). De bankgaranties zijn voor het totaal van € 0,8 miljoen gedekt door de kredietruimte bij de huisbank.
  
  
• Belastingschulden
  Uit hoofde van de fiscale eenheden voor de omzetbelasting en vennootschapsbelasting met B.V. Stichts Vervoercentrum is Woonin hoofdelijk aansprakelijk voor belastingschulden van de fiscale eenheden.
  
  
• Zekerheden/onderpand
  Als onderpand voor de WSW-geborgde leningen is in 2023 € 10,7 miljard aan WOZ-waarde als onderpand ingezet (peildatum WOZ waarde 1-1-2022). Woonin heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het bezit. De volmacht heeft alleen betrekking op het DAEB bezit.
  
  
• Hypothecaire volmacht verkochte monumenten
  Woonin heeft eind 2020 een aantal monumentale panden verkocht, als onderdeel van een beoogde ruil uit 2018. Woonin heeft daarbij een hypothecaire volmacht verstrekt, die de koper het recht geeft op een hypothecaire vestiging op de betreffende panden. Dit heeft te maken met een lopende beroepsprocedure en is ter zekerstelling voor het geval de levering later onverhoopt niet onherroepelijk is en de panden weer in ons bezit zouden komen.
  
  
• Loondoorbetaling bij ziekte
  Woonin heeft een loondoorbetalingsplicht bij ziekte die niet verzekerd is. Deze verplichting is per balansdatum niet materieel en daarom niet op de balans opgenomen.