Wooninkwaliteit

In februari 2023 hebben we de Wooninkwaliteit vastgesteld. Viveste had voorheen de Basiskwaliteit van haar woningen beschreven. Mitros had de Mitroskwaliteit. Deze beide zijn nu samengevoegd tot de Wooninkwaliteit. De Wooninkwaliteit beschrijft het basisniveau waaraan de voorzieningen in een woning (bijvoorbeeld een keuken) moeten voldoen. Ook is hierin beschreven naar welk streefniveau de voorzieningen gebracht moet worden als ze niet aan het basisniveau voldoen. De Wooninkwaliteit passen we toe bij het onderhoud van zowel bewoonde als onbewoonde woningen.

Onze huurders mogen een goed kwaliteitsniveau van voorzieningen verwachten. Dit niveau geldt voor al onze huurwoningen in de bestaande bouw. De verwachting is dat al onze woningen hieraan voldoen in 2032.

Organisatie van het onderhoud

De aansturing en uitvoering van alle projectmatige ingrepen in ons bezit zijn belegd bij 1 afdeling, de afdeling Vastgoed. De afdeling Huurderonderhoud heeft de verantwoordelijkheid voor de onderhoudswerkzaamheden die voortkomen uit een vraag van een huurder en de werkzaamheden bij mutaties van woningen.

Interieuraanpak

Aanvullend op de projectmatige aanpak, waarbij de afdeling Vastgoed onder andere de interieurs naar Wooninkwaliteit brengt, draagt de afdeling Huurderonderhoud hieraan stevig bij met de aanpak van bijna 2.000 ‘losse’ badkamers, keukens en toiletten in 2023. Dit gebeurt in samenwerking met onze co-makers. In 2024 houden we deze lijn aan. En vanaf 2025 schalen we dit lineair af tot ongeveer 500 per jaar.

Ontwikkelingen installatietechniek

Door de verduurzaming is er een verandering aan het ontstaan in de installatietechniek. Zonnepanelen en nieuwe vormen van verwarmen brengen nieuwe technieken met zich mee. En de verbeterde isolatie van woningen zorgt ervoor dat huurders anders met hun woning om moeten gaan; mechanische ventilatie wordt kritischer, omdat natuurlijke ventilatie minder aanwezig is. Vanwege deze veranderingen geven we een extra impuls aan onderhoud en controle van de mechanische ventilatie(kanalen).

Ook de veiligheid heeft een extra impuls gekregen. Zo hebben we het werken aan en controleren op de veiligheid van cv-ketels verder aangescherpt. Plaatsing en onderhoud van rookmelders is inmiddels een vast onderdeel van installatieonderhoud geworden.

Deze ontwikkelingen hebben een behoorlijk gevolg voor de onderhoudskosten.

Onderhoudskosten

We hebben onze onderhoudskosten verdeeld in 4 categorieën: planmatig onderhoud, dagelijks onderhoud, mutatieonderhoud en overig onderhoud.

Dagelijks en mutatieonderhoud

Bij dagelijks onderhoud gaat het om reparaties die wij uitvoeren op verzoek van huurders. In 2023 hebben we bij 13.187 woningen dagelijks onderhoud uitgevoerd.

Mutatieonderhoud is onderhoud is een woning waarvan de huur is opgezegd. Daarmee brengen we de onderhoudsstaat van de woning opnieuw op gewenst basisniveau (Wooninkwaliteit) voordat de nieuwe huurder er komt wonen. In 2023 ging het hierbij om 2.713 woningen.

We werken continu aan het verbeteren en verduurzamen van ons bestaande woningbezit. Daarnaast richten we ons op het toevoegen van meer woningen door nieuwbouw en acquisitie. We zoeken naar manieren om met betrokken partijen de woningbouwproductie te versnellen. In 2023 hebben we geconstateerd dat een door ons geïnitieerde ‘bouwstroom’ nog niet de meest passende manier is voor Woonin om deze versnelling te realiseren. Daarom onderzoeken we in 2024 of we het concept van een eigen bouwstroom passend kunnen maken voor Woonin. En bekijken we de mogelijkheid om aan te sluiten bij reeds bestaande bouwstromen. Ook onderzoeken we andere mogelijkheden om het proces rondom de ontwikkeling van nieuwe woningen te versnellen, met name gericht op de voorbereidende fasen.

Groot onderhoud en renovatie

Via groot onderhoud brengen we onze woningen naar het vereiste kwaliteitsniveau: de Wooninkwaliteit, het minimumniveau waar onze woningen volgens ons aan moeten voldoen. Bij groot onderhoudsprojecten maken we onze woningen energiezuiniger en vervangen we onder andere keukens, badkamers en toiletten. Daarnaast vinden we het belangrijk dat bewoners ook op hogere leeftijd prettig kunnen wonen in hun woning. Daarom investeren we in het ‘levensloopbestendig’ maken van onze woningen. Bij de groot onderhoudsprojecten bepalen we per project of bestaande woningen levensloopbestendig gemaakt kunnen worden. In het project Lijsterbesstraat in Nieuwegein hebben we bijvoorbeeld de 3-kamerappartementen levensloopbestendig gemaakt. We zorgen voor een scootmobielruimte, de algemene ruimten en appartementen worden drempelloos gemaakt, er komen automatische deurdrangers en de bewoners krijgen een videofoon.

Ook in 2023 hebben we de ‘groot onderhoudstrein’ voortgezet, die een paar jaar geleden gestart is in Overvecht-Zuid. We hebben 200 woningen aan de St-Maartendreef en St.-Eustatiusdreef gerenoveerd in de 2^e fase van project ‘Themadreven’. Begin 2024 volgen nog eens 214 woningen in project ‘STROYS’ aan de Schooneggendreef en Stroyenborchdreef. Daarna starten we met de renovatie van 200 woningen in project ‘FMP’ aan de Montevideodreef en de Patagoniëdreef.

Moeten huurders bij groot onderhoud met verbeteringen tijdelijk hun woning verlaten tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden, dan verzorgt Woonin vervangende woonruimte.

Sloop/nieuwbouw en acquisitie

We hebben al jaren hoge ambities als het gaat over het bouwen van zoveel mogelijk nieuwe woningen. Ook in 2023 hebben we hier hard aan gewerkt. We verjongen ons woningbezit en we willen voldoende sociale huurwoningen van goede kwaliteit hebben. Dit doen we door sloop van verouderdere complexen om vervolgens met vervangende nieuwbouw te verdichten. Maar we zoeken vooral ook naar nieuwe mogelijkheden door de aankoop van nieuwe locaties. Of door samenwerkingen aan te gaan met andere partijen om op verschillende locaties sociale huurwoningen toe te voegen. We kiezen voor de ongedeelde stad; we differentiëren op bestaande locaties en bouwen gericht in wijken waar we nog weinig sociale huurwoningen in hebben. Hierbij kijken we ook naar mogelijkheden tot uitruil op nieuwe locaties. We passen nieuwe woonconcepten toe en we stellen hoge eisen aan duurzaamheid.

Sloop/nieuwbouw 

Ook bij nieuwbouwwoningen vinden we het belangrijk dat bewoners er op hogere leeftijd nog prettig kunnen wonen. Daarom geldt voor alle nieuwbouwwoningen het uitgangspunt dat deze levensloopbestendig en rollatorgeschikt ontworpen en gebouwd worden.

We voeren alle projecten uit volgens de prestatieafspraken die wij met de gemeenten hebben gemaakt. Hierin is onder andere geregeld wanneer huurders recht hebben op een bijdrage in de verhuiskosten en hoe hoog die moet zijn. In deze gevallen betalen we altijd de wettelijk vastgestelde verhuiskostenvergoeding. Daarnaast ontvangen huurders een terugkeerurgentie, waarmee zij kunnen terugkeren naar de nieuwbouw of de getransformeerde woningen. Ook hiervoor hebben we voor de huurders een vergoeding afgesproken met de gemeenten.

Vooruitblik

We hebben concrete plannen om de komende 5 jaar ruim 2.000 nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. We blijven ons inspannen om nieuwe locaties te verwerven, ook al leveren deze meestal niet op korte termijn nieuwbouw op. Het is echter lastig om voldoende plekken te vinden om deze ambitie waar te maken en voldoende snelheid te behouden bij het verwezenlijken van deze projecten.

Acquisitie

In 2023 hebben we een besluit genomen over 2 acquisities. Het gaat om ontwikkelingen aan de Veilingstraat in Utrecht (104 woningen) en de Fultonbaan 10 in Nieuwegein (63 woningen).

Energielabels

Op energetisch vlak scoren we boven gemiddeld in vergelijking met andere corporaties. Dat blijkt uit een vergelijking van gemiddelde energielabels (op basis van de EP2 score) van Woonin met de Aedes benchmark. Al een aantal jaren heeft ons woningbezit gemiddeld energielabel B. We komen steeds dichterbij gemiddeld label A. De afgelopen jaren hebben we relatief veel geïnvesteerd in de gemiddeld oudere woningportefeuille in Utrecht. Hierdoor is het energielabel in Utrecht relatief sterk verbeterd. De komende jaren verschuift de focus steeds meer naar de verduurzaming van jaren 80-bezit. Deze woningen zijn oververtegenwoordigd in de regiogemeenten. We verwachten daar de komende jaren (energetische) stappen te zetten. 

In 2022 zijn Nationale Prestatieafspraken gemaakt tussen Aedes en de minister. Uiterlijk in 2028 moeten woningen met een E, F en G label verduurzaamd zijn. Woonin heeft nog ongeveer 8% woningen met een E, F of G label in portefeuille. Het merendeel van deze woningen staat op de planning voor groot onderhoud vóór 2028. De woningen die niet op de planning staan, gaan we individueel aanpakken, zodat ook deze woningen op tijd zijn verduurzaamd. Daarnaast zijn we gestart met het vervangen van CV-ketels door hybride warmtepompen op natuurlijke vervangingsmomenten.

Zonnepanelen voor huurders

Eind 2023 liggen er zonnepanelen op ruim een kwart van onze woningen. Hiermee hebben we de Utrechtse prestatieafspraak gehaald om ons in te spannen om in 2025 20% van onze woningen te hebben belegd met zonnepanelen. De komende jaren gaan we door met het plaatsen van zonnepanelen, maar vertraagt het tempo omdat het aantal geschikte daken opdroogt. 

We investeren volop in onze woningvoorraad. Daarvoor maken we afwegingen op strategisch niveau over het toevoegen van woningen, de betaalbaarheid van de woningen en de kwaliteit en verduurzaming van de woningvoorraad. We kijken 10 tot 15 jaar voorruit en bepalen waar we dan willen staan met de woningvoorraad. Dat noemen we de wensportefeuille. We houden de kosten en de investeringsruimte die daarbij horen, scherp in de gaten.

Onze strategische afwegingen zijn natuurlijk verbonden met het tactische afwegingskader en de beleidsuitgangspunten van Woonin. We waarborgen de programmatische en volkshuisvestelijke uitgangspunten, zodat we onze kwaliteitsstandaarden en financiële uitgangspunten ook daadwerkelijk kunnen realiseren. Vervolgens maken we de verbinding met de operatie, waarin concrete plannen en projecten worden voorbereid en uitgevoerd. We realiseren onze doelen en zorgen zo voor goede huisvesting van onze doelgroep.

Voor vastgoedsturing gebruiken we grote hoeveelheden data. En de inbreng en ervaringen vanuit verschillende onderdelen van de organisatie. We streven naar een vastgoedportefeuille die bestaat uit kwalitatief goede woningen met een solide rendement. En woningen met tevreden bewoners. We zien ook dat de energietransitie niet alleen steeds belangrijker wordt, maar ook een grote impact heeft op de keuzes die we dagelijks maken en de projecten die we initiëren. Om dit alles in goede banen te leiden investeren we actief in kennis en kunde die nodig is voor deze veranderopgave en maken we actief verbinding met de samenwerkingspartners die nodig zijn voor de transitie.

We werken inmiddels al meer dan 5 jaar met vastgoedsturing. Het samenspel tussen de assetmanagers en de rest van de organisatie verloopt soepel en draagt bij aan het realiseren van onze ambities en doelstellingen. De assetmanagers zijn de spin in het web in hun werkgebied. Zij initiëren groot onderhoudsprojecten en sloop-nieuwbouwprojecten passend binnen de meerjareninvesteringsraming en de ambities van Woonin. Ook fungeren zij als het ‘vastgoed-geweten’ en de vraagbaak van de organisatie en in het bijzonder van de collega’s van de afdeling Wonen. Jaarlijks worden de strategielabels en complexbeheerplannen herijkt, wordt het vastgoed gewaardeerd en worden projectbesluiten voorgelegd aan de directie.

De assetmanagers werken nauw samen met de afdelingen Vastgoed (waaronder Verkoop), Strategie, Huurderonderhoud en Wonen. Door deze nauwe samenwerking kunnen we tijdig de juiste keuzes maken over gevoelige thema’s zoals de druk op het verkopen van woningen en het realiseren van sloop-nieuwbouw projecten.

Periodiek bespreken de assetmanagers de realisatiecijfers per woongebied met de verantwoordelijk (team)manager en collega’s uit het gebied. Hiermee voorkomen we uitschieters, houden we grip op de voortgang van de doelen en worden eventuele aandachtspunten tijdig gesignaleerd. Ten slotte hebben de assetmanagers een Meerjarig Actieprogramma Vastgoedsturing opgesteld voor 2023 tot en met 2025. Met dit actieprogramma ontwikkelen we vastgoedsturing binnen Woonin verder door.