Kengetallen
In 2025 is onze vermogenspositie verbeterd. Het resultaat na belastingen over 2025 bedraagt € 377 miljoen (2024: € 617 miljoen). Dit wordt grotendeels veroorzaakt door een waardestijging van de vastgoedportefeuille. De (niet gerealiseerde) waardeverandering van het vastgoed in exploitatie bedraagt € 362 miljoen (2024: € 658 miljoen).
De marktomstandigheden voor beleggers zijn in 2025 gestabiliseerd. Er is minder onzekerheid op de markt door een stabiele inflatie en rentestand. In 2025 hebben er meer vastgoedtransacties plaatsgevonden op de beleggersmarkt. Wel houdt de geopolitieke onzekerheid aan wat ervoor zorgt dat met name buitenlandse beleggers andere beleggingsmarkten kiezen. De woningen van Woonin zijn in leegwaarde met circa 6% gestegen. Er wordt nog steeds boven vraagprijs betaald, het aanbod en aantal transacties nemen toe. Er worden meer kleinere en goedkopere woningen verhandeld. De huren van Woonin zijn zo’n 5,5% gestegen (huurverhoging + huurharmonisatie na mutatie). Ook de vrije huurmarkt laat een stijging zien van circa 6%. Deze drie belangrijke ontwikkelingen zorgen ervoor dat ook de totale portefeuille van Woonin eenzelfde beeld laat zien: een stijging van de marktwaarde van ruim 6%.
Tegenover de waardestijging van de vastgoedportefeuille van € 362 miljoen wordt het resultaat in sterke mate beïnvloed door de overige waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille van € 93 miljoen negatief. Dit is voornamelijk veroorzaakt door vorming van onrendabele toppen op de nieuwbouw en renovaties van € 87 miljoen (2024: € 122 miljoen). De onrendabele toppen worden gevormd op basis van besluitvorming van projecten in het boekjaar, alsmede door mutaties van eerder besloten projecten doordat rekening wordt gehouden met de actuele marktontwikkelingen. Het overgrote deel van het resultaat is niet gerealiseerd en is daarnaast sterk afhankelijk van de ontwikkelingen op de woningmarkt, waardoor het resultaat volatiel is.
De marktwaarde toont de waarde die een potentiële koper zou betalen wanneer Woonin tot verkoop met zittende huurders zou besluiten. Bij het doorexploiteren van het bezit ligt het meer in de lijn der verwachting dat de beleidswaarde wordt gerealiseerd. De beleidswaarde gaat uit van het eigen beleid en representeert daarmee een marktwaarde met beleidsbeklemming als gevolg van niet-marktconform handelen van Woonin. De Inspectie voor de Leefomgeving en Transport (ILT) heeft bepaald dat de beleidswaarde wordt opgenomen in de toelichting van de jaarrekening. De beleidswaarde van het bezit bedraagt € 4,32 miljard tegenover de marktwaarde van € 7,92 miljard. Voor een nadere toelichting op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde wordt verwezen naar paragraaf 6.1.1.
Het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille is met € 19 miljoen gestegen ten opzichte van 2024. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door hogere huuropbrengsten.
Het negatieve saldo van de financiële baten en lasten van € 28 miljoen is € 2 miljoen hoger dan in 2024 (€ 26 miljoen). De rentelasten van de leningenportefeuille zijn gestegen met € 4 miljoen, hiertegenover staat een hogere toerekening aan nieuwbouw- en renovatieprojecten van € 2 miljoen.
| Bedragen x € 1.000 | 31-12-2025 | 31-12-2024 |
|---|---|---|
| Balans | ||
| Eigen vermogen | 6.229.241 | 5.852.519 |
| Resultaat na belastingen | 376.722 | 617.444 |
| Balanstotaal | 8.115.815 | 7.658.328 |
| Solvabiliteit (*) | 76,8% | 76,4% |
| Loan to Value (*) | 18,9% | 17,6% |
| Rendement op eigen vermogen (*) | 6,4% | 11,8% |
| Rendement op totaal vermogen (*) | 4,9% | 9,0% |
| Schuld per woning (x € 1) | 43.362 | 38.476 |
| Liquiditeit | ||
| Operationele kasstroom | 63.527 | 52.931 |
| Vrije kasstroom (**) | -191.021 | -147.544 |
| ICR (Interest Coverage Ratio) | 2,80 | 2,60 |
| Bezit | ||
| Aantal woningen DAEB | 33.066 | 32.793 |
| Aantal woningen Niet-DAEB | 2.016 | 2.012 |
| Aantal woningen Totaal | 35.082 | 34.805 |
Bovenstaande tabel geeft enkele belangrijke kengetallen weer. In 2025 is het eigen vermogen van Woonin gestegen naar € 6.229 miljoen (2024: € 5.853 miljoen). De solvabiliteit is licht gestegen naar 76,8% (2024: 76,4%). De Loan to Value is gestegen naar 18,9% (2024: 17,6%) als gevolg van een toename van de leningenportefeuille (inclusief kortlopend deel) met € 182 miljoen. Hiertegenover staat een stijging van de waarde van het vastgoed in exploitatie van € 473 miljoen. De gemiddelde schuld per woning is toegenomen naar € 43.362 (2024: € 38.476).
De vrije kasstroom over 2025 bestaat uit de operationele kasstroom en de kasstroom uit investeringsactiviteiten. In 2025 bedraagt de vrije kasstroom € 191 miljoen negatief en deze is hiermee € 43 miljoen meer negatief geworden dan in 2024 (€ 148 miljoen negatief) door een hogere uitgaande kasstroom uit investeringsactiviteiten.
De operationele kasstroom is toegenomen met € 10 miljoen naar € 63 miljoen (2024: € 53 miljoen), vooral door hogere huurontvangsten. Hiertegenover staan hogere onderhoudsuitgaven.
De kasstroom uit investeringsactiviteiten (inclusief verkopen) is afgenomen met € 55 miljoen naar € 255 miljoen negatief (2024: € 200 miljoen negatief), met name door hogere uitgaven aan nieuwbouw huur en verbeteruitgaven.
De financiële positie van Woonin is op dit moment niet beperkend om te blijven investeren in renovatie en nieuwbouw. Woonin streeft naar groei van de woningvoorraad en is hierbij afhankelijk van de beschikbaarheid van bouwlocaties.
Woonin heeft per 31 december 2025 39.576 eenheden (31 december 2024: 39.240) in exploitatie, waarvan 35.082 woningen (31 december 2024: 34.805).