Spring naar inhoud

Toegankelijkheidsopties:

Toelichting op de winst- en verliesrekening

​7.1 Algemeen

De winst- en verliesrekening is opgesteld volgens het functionele model. Dit houdt in dat alle personeelskosten en overige kosten zoveel mogelijk zijn gealloceerd naar functies op basis van een kostenverdeelstaat. Hiervoor wordt de Handleiding toepassing functionele indeling winst- en verliesrekening, verslagjaar 2025 van SBR-wonen gevolgd.

​7.2 Gealloceerde kosten

​7.2.1 Gealloceerde personeelskosten

De specificatie van de totale personeelskosten is als volgt:

Bedragen x € 1.000 2025 2024
     
Lonen en salarissen 29.914  29.038 
Sociale lasten 5.158  4.808 
Pensioenlasten 3.703  3.232 
Overige personeelskosten 2.031  1.995 
Ingeleend personeel 1.215  1.742 
Totaal 42.021  40.814 

Deze kosten zijn als volgt gealloceerd aan de functies in de winst- en verliesrekening:

Bedragen x € 1.000 2025   2024  
         
Lasten verhuur en beheeractiviteiten 12.572  30% 12.393  30%
Lasten servicecontracten 491  1% 498  1%
Lasten onderhoudsactiviteiten 10.267  24% 10.480  26%
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 917  2% 737  2%
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 10.488  25% 9.272  23%
Kosten overige activiteiten 125  0% 184  0%
Overige organisatiekosten 2.334  6% 2.542  6%
Kosten omtrent leefbaarheid 4.827  12% 4.708  12%
Totaal 42.021  100% 40.814  100%

​7.2.2 Gealloceerde overige kosten

De specificatie van de overige kosten is als volgt:

Bedragen x € 1.000 2025 2024
     
Huisvestingskosten 1.345  1.552 
Kantoorkosten 1.011  1.228 
Automatiseringskosten 6.700  6.031 
Afschrijvingskosten 1.112  912 
Autokosten 947  869 
Kosten public relations 160  170 
Accountants- en advieskosten 1.172  1.406 
Contributies en bijdragen 1.004  1.135 
Obligoheffing 358  345 
Overige heffingen 264  227 
Organisatieprojecten 2.141  1.702 
Pro rata BTW -107  -84 
Overige kosten 455  476 
Totaal 16.562  15.971 

Deze kosten zijn als volgt gealloceerd aan de functies in de winst- en verliesrekening:

Bedragen x € 1.000 2025   2024  
         
Lasten verhuur en beheeractiviteiten 4.208  26% 4.170  27%
Lasten servicecontracten 191  1% 185  1%
Lasten onderhoudsactiviteiten 3.851  23% 3.870  24%
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 217  1% 207  1%
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2.671  16% 2.544  16%
Overige directe lasten exploitatie bezit 515  3% 654  4%
Overige organisatiekosten 3.186  19% 2.716  17%
Kosten omtrent leefbaarheid 1.723  11% 1.625  10%
Totaal  16.562  100%  15.971  100%

De accountantskosten zijn als volgt:

  PWC* PWC*
Bedragen x € 1.000 2025 2024
     
Controle van de jaarrekening 365  423 
Andere controlewerkzaamheden 21  13 
Andere niet-controlediensten
  386  436 

Deze honoraria hebben betrekking op het onderzoek van de jaarrekening over het boekjaar 2025, ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende het boekjaar zijn verricht.

​7.3 Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

​7.3.1 Huuropbrengsten

De specificatie van de huuropbrengsten is als volgt:

Bedragen x € 1.000 2025 2024
     
Netto huren 293.571  274.298 
Huurderving wegens leegstand -3.042  -2.969 
Huurderving wegens oninbaarheid -521  -350 
Totaal 290.008  270.979 

De netto huren zijn als volgt verdeeld naar gemeente en type bezit:

Bedragen x € 1.000 Woningen BOG/MOG/ZOG Parkeren Overig Totaal
           
Utrecht 181.134  5.851  944  47  187.976 
Nieuwegein 45.084  222  45  45.354 
Houten 42.766  1.515  33  35  44.349 
Wijk bij Duurstede 15.360  274  30  32  15.696 
Bunnik / Soesterberg 40  40 
Vleuten 156  156 
Totaal netto huren 2025 284.540  7.862  1.052  117  293.571 

De gemiddelde huurverhoging voor Woonin bedroeg 4,5% (2024: 5,3%).

​7.3.2 Opbrengsten servicecontracten

De opbrengsten servicecontracten betreffen de aan huurders in rekening gebrachte servicekosten. 

7.3.3 Lasten servicecontracten

De specificatie is als volgt:

Bedragen x € 1.000 2025 2024
     
Servicekosten 11.939  9.501 
Voor eigen rekening genomen servicekosten 643  56 
Toegerekende personeelskosten 491  498 
Toegerekende overige kosten 191  185 
Totaal 13.264  10.240 

​7.3.4 Lasten verhuur en beheeractiviteiten

De specificatie is als volgt:

Bedragen x € 1.000 2025 2024
     
Beheerkosten 4.594 3.879
Toegerekende personeelskosten 12.572 12.393
Toegerekende overige kosten 4.208 4.170
Totaal 21.374 20.442

​7.3.5 Lasten onderhoudsactiviteiten

De specificatie is als volgt:

Bedragen x € 1.000   2025   2024
         
Planmatig onderhoud 22.136    23.687   
Planmatig onderhoud VvE's 8.015    5.255   
Contractonderhoud 11.064    9.996   
Totaal Planmatig Onderhoud   41.215    38.938 
         
Service & dagelijks onderhoud   20.145    23.948 
Mutatieonderhoud   16.416    18.937 
         
Installatieonderhoud 7.391    7.230   
Overig onderhoud 1.423    843   
Totaal overig onderhoud   8.814    8.073 
         
Af: intern uitgevoerd servicemonteurs   -2.313    -2.086 
Toegerekende personeelskosten   10.267    10.480 
Toegerekende overige kosten   3.851    3.870 
Totaal   98.395    102.160 

​7.3.6 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

De specificatie is als volgt:

Bedragen x € 1.000 2025 2024
     
Gemeentelijke belastingen 20.467  18.799 
Erfpacht
Verzekeringen 947  310 
Totaal 21.416  19.111 

​7.4 Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling

In 2025 en 2024 hebben geen verkopen van vastgoed in ontwikkeling plaatsgevonden.

​7.5 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

De specificatie is als volgt:

Bedragen x € 1.000 2025 2024
     
Opbrengsten verkopen bestaand bezit 29.504  36.103 
Af: boekwaarde verkopen bestaand bezit 13.779  18.549 
Bruto resultaat verkoop bestaand bezit 15.725  17.554 
     
Direct toerekenbare kosten 1.482  1.871 
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 14.243  15.683 
     
Toegerekende personeelskosten 917  737 
Toegerekende overige kosten 217  207 
Toegerekende kosten verkoop vastgoedportefeuille 1.134  944 
     
Totaal 13.109  14.739 

In 2025 heeft Woonin 68 eenheden verkocht (2024: 97). De bruto opbrengst is als volgt:

Bedragen x € 1.000 Aantal Opbrengst Gemiddelde opbrengst
       
Eengezinswoningen 36  19.172  533 
Beneden-/bovenwoningen 3.621  402 
Appartementen 20  6.571  329 
Parkeerplaatsen/garages/bergingen 140  47 
Totaal 68  29.504  434 

​7.6 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De specificatie is als volgt:

Bedragen x € 1.000 2025 2024
     
Onrendabel deel nieuwbouw met besluitvorming in boekjaar -60.824  -79.249 
Onrendabel deel renovatie met besluitvorming in boekjaar -41.024  -78.126 
Mutatie onrendabel deel nieuwbouw voorgaande jaren 17.510  30.152 
Mutatie onrendabel deel renovaties voorgaande jaren -2.956  4.751 
  -87.294  -122.472 
Vrijval / Afboekingen geactiveerde kosten geannuleerde projecten nieuwbouw -23 
Vrijval / Afboekingen geactiveerde kosten geannuleerde projecten renovaties -241 
Geactiveerde productie eigen bedrijf 8.177  7.696 
Afboeking voorbereidingskosten projecten -290  -193 
Toegerekende personeelskosten -10.488  -9.272 
Toegerekende overige kosten -2.671  -2.544 
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -92.566  -127.049 
     
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 362.116  658.215 
     
Mutatie actuele waarde verkocht onder voorwaarden 4.528  10.795 
Mutatie terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden -3.611  -8.187 
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen verkocht onder voorwaarden 917  2.608 
     
Totaal 270.467  533.774 

Het onrendabel deel nieuwbouw van € 60,8 miljoen heeft met name betrekking op de investeringsprojecten Plot C3 Binnenstad Nieuwegein, Merwede 5 blok 9, Hoogstraat/Zandweg en Hofpark. Het onrendabele deel renovatie van € 41,0 miljoen heeft met name betrekking op de renovatieprojecten Romeinenbaanflats, Taco Sybranthof en EGW's Overvecht-Zuid Veld 3.

In het boekjaar werd inzake vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag van € 8,1 miljoen aan eigen uren geac­tiveerd (2024: € 7,7 miljoen).

7.7 Overige organisatiekosten

De specificatie is als volgt:

Bedragen x € 1.000 2025 2024
     
Lonen en salarissen 2.334  2.542 
Advieskosten 415  422 
Obligoheffing 358  345 
Overige heffingen 264  227 
Organisatie brede projecten 2.141  1.703 
Overige kosten 19 
Totaal 5.520  5.258 

De overige organisatiekosten betreffen kosten die niet toe te rekenen zijn aan de primaire activiteiten, zoals kosten governance en bestuur, portfolio management, asset management, jaarverslaggeving en personeel en organisatie.

​7.8 Kosten omtrent leefbaarheid

De specificatie is als volgt:

Bedragen x € 1.000 2025 2024
     
Leefbaarheidskosten 2.575  2.328 
Toegerekende personeelskosten 4.827  4.708 
Toegerekende overige kosten 1.723  1.625 
Totaal 9.125  8.661 

​7.9 Financiële baten en lasten

De specificatie is als volgt:

Bedragen x € 1.000 2025 2024
     
Jaarlijkse waardevermindering rente-caps 113 
Afwaardering van kostprijs naar marktwaarde 13  13 
Mutatie marktwaarde derivaten 86 
Wijzigingen in de waarde van financiële vaste activa en van de effecten die tot de vlottende activa behoren 13  212 
     
Overige rentebaten -1.076  -1.162 
Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten -1.076  -1.162 
     
Rente leningen o/g 37.913  34.494 
Overige rentelasten en soortgelijke kosten 386  339 
  38.299  34.833 
Geactiveerde rente -9.343  -7.558 
Rentelasten en soortgelijke kosten 28.956  27.275 
     
Totaal 27.893  26.325 

In het boekjaar werd voor vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag van € 9,3 miljoen aan bouwrente geac­tiveerd (2024: € 7,6 miljoen). Bij niet-specifiek gefinancierde nieuw­bouwprojecten werd een rentevoet gehanteerd van 2,75% (2024: 2,75%) voor DAEB projecten, 3,75% (2024: 3,5%) voor Niet-DAEB projecten en 2,75% (2024: 3,25%) voor grondexploitatie. 

​7.10 Belastingen

De last vennootschapsbelasting wordt als volgt gespecificeerd:

Bedragen x € 1.000 2025 2024
     
Mutatie latentie verliescompensatie 3.013 9.737
Vrijval latentie waardering leningen 0 2.777
Totaal latente belastingen 3.013 12.514
Te betalen vennootschapsbelasting boekjaar 8.411 6.919
Subtotaal 11.424 19.433
Te betalen vennootschapsbelasting voorgaande boekjaren 1.844 1.174
Totaal  13.268   20.607 

De mutaties latente belastingen zijn toegelicht in paragraaf 6.2.2.

Het fiscale resultaat 2025 en de last vennootschapsbelasting is als volgt berekend:

Bedragen x € 1.000   Resultaat 25,8% Belastingdruk in %
COMMERCIEEL RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 2025   389.939     
Nominale belastingdruk     100.604  25,8%
         
Correcties op Winst- en verliesrekening        
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille -15.725       
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille -275.740       
Afschrijving activa tdv exploitatie 1.090       
Derivaten      
Totaal correcties op Winst- en verliesrekening   -290.375  -74.917  -19,2%
         
Additionele fiscale correcties        
Fiscale verkoopresultaten 19.685       
Fiscale afschrijving -961       
Herinvesteringsreserve -18.387       
Afschrijving activa tdv exploitatie -649       
Fiscale kwalificatie onderhoud/verbetering -74.074       
Overige 467       
Totaal additionele fiscale correcties   -73.919  -19.071  -4,9%
    25.645  6.616  1,8%
Niet aftrekbare rente en kosten   24.211  6.246  1,6%
Tariefverschil     -13  -0,0%
    49.856  12.849  3,4%
Fiscale verliescompensatie   -17.202  -4.438  -1,1%
Te betalen vennootschapsbelasting boekjaar   32.654  8.411  2,2%
Mutaties belastinglatentie huidig jaar     3.013 0,8%
Correctie te betalen vennootschapsbelasting voorgaande jaren     1.844 0,5%
TOTAAL   32.654  13.268  3,4%

Het wettelijke belastingtarief bedraagt 25,8%. De lagere effectieve belastingdruk van 3,4% wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in waardeveranderingen vastgoedportefeuille, activering van onderhoud, afschrijvingen op vastgoed in exploitatie en de verwerking van rente. 

Woonin volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn. Woonin heeft een fiscale strategie gekozen en een fiscale planning opgesteld die de fiscus deels nog niet heeft bekrachtigd. Hierdoor is het mogelijk dat gekozen standpunten door de fiscus niet worden overgenomen en daarmee de gepresenteerde acute belastinglast en belastinglatenties zoals opgenomen in deze jaarrekening zullen afwijken. De belangrijkste standpunten betreffen het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen, alsmede afwaardering voorafgaand aan sloop.

​7.11 Werknemers

In 2025 had Woonin gemiddeld 456 werknemers in dienst (2024: 445), gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Een nadere onderverdeling is als volgt:

  2025 2024
     
Wonen, zakelijke verhuur, onderhoud en verkoop 257 247
Vastgoedontwikkeling 77 69
Klantcontact 36 34
Directie, staf en ondersteuning 86 95
Totaal  456   445 

Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2024: geen).

​7.11.1 WNT

De WNT is van toepassing op Stichting Woonin. Het voor Woonin toepasselijke bezoldigingsmaximum is in 2025 € 246.000, het bezoldigingsmaximum voor woningcorporaties, klasse H.

Bezoldiging Directie

De bezoldiging van de directie is in onderstaande tabel weergegeven: 

Gegevens 2025 H.P. Kip
Functiegegevens Bestuurder
Bedragen x € 1  
   
Aanvang en einde functievervulling in 2025 01 jan - 31 dec
Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte)
Dienstbetrekking? ja
   
Bezoldiging  
Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 223.310 
Beloningen betaalbaar op termijn 22.618 
Subtotaal 245.928 
   
Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 246.000 
Onverschuldigd betaald bedrag en nog niet terugontvangen bedrag n.v.t.
Het bedrag van de overschrijding en de reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan n.v.t.
Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling n.v.t.
Totale bezoldiging 2025  245.928 
   
Gegevens 2024 H.P. Kip
Functiegegevens Bestuurder
Bedragen x € 1  
   
Aanvang en einde functievervulling in 2024 01 jan - 31 dec
Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte)
Dienstbetrekking? ja
   
Bezoldiging  
Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 210.047 
Beloningen betaalbaar op termijn 22.812 
Subtotaal 232.859 
   
Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 233.000 
   
Totale bezoldiging 2024  232.859 

Directeur H.P. Kip is in 2012 benoemd als bestuurder. Hij valt daarmee onder de Wet Normering Topinkomens (WNT). De bezoldiging van de directeur overschrijdt de maximale bezoldiging niet. 

De directeur wordt op grond van de WNT gezien als topfunctionaris. Directeur H.P. Kip is voor 4 jaar benoemd tot bestuurder met de mogelijkheid tot herbenoeming. Hij heeft een arbeidscontract voor onbepaalde tijd.

Naast de hierboven vermelde topfunctionaris zijn er geen overige functionarissen met een dienstbetrekking die in 2025 een bezoldiging boven het individueel toepasselijke drempelbedrag hebben ontvangen.

Bezoldiging Raad van Commissarissen Stichting Woonin

De bezoldiging van de Raad van Commissarissen is in onderstaande tabel weergegeven:

Gegevens 2025      
Naam D.W. Hommes A.C. den Besten E.E.J. van den Berg
Functiegegevens Voorzitter RvC Vicevoorzitter RvC Lid RvC
Bedragen x € 1      
       
Aanvang en einde functievervulling in 2025 1 jan - 31 dec 1 jan - 31 dec 1 jan - 31 dec
       
Bezoldiging 27.600  18.400  18.400 
Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 36.900  24.600  24.600 
-/- Onverschuldigd betaald en nog niet terug ontvangen bedrag n.v.t. n.v.t. n.v.t.
  27.600  18.400  18.400 
Het bedrag van de overschrijding en de reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan n.v.t. n.v.t. n.v.t.
Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling n.v.t. n.v.t. n.v.t.
       
Gegevens 2024      
Naam D.W. Hommes A.C. den Besten E.E.J. van den Berg
Functiegegevens Voorzitter RvC Vicevoorzitter RvC Lid RvC
       
Aanvang en einde functievervulling in 2024 1 jan - 31 dec 1 jul - 31 dec 1 jan - 31 dec
       
Bezoldiging 21.488  17.235  17.235 
Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 29.157  23.300  23.300 
Gegevens 2025      
Naam T.V.M. Heerkens N.A. Teeuwen J. K. Kyenkyenhene
Functiegegevens Lid RvC Lid RvC Lid RvC
Bedragen x € 1      
       
Aanvang en einde functievervulling in 2025 1 jan - 31 dec 1 jan - 31 dec 1 jan - 31 dec
       
Bezoldiging 18.400  18.400  18.548 
Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 24.600  24.600  24.600 
-/- Onverschuldigd betaald en nog niet terug ontvangen bedrag n.v.t. n.v.t. n.v.t.
  18.400  18.400  18.548 
Het bedrag van de overschrijding en de reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan n.v.t. n.v.t. n.v.t.
Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling n.v.t. n.v.t. n.v.t.
       
Gegevens 2024      
Naam T.V.M. Heerkens N.A. Teeuwen J. K. Kyenkyenhene
Functiegegevens Lid RvC Lid RvC Lid RvC
       
Aanvang en einde functievervulling in 2024 1 jan - 31 dec 1 jan - 31 dec 1 jan - 31 dec
       
Bezoldiging 17.235  17.293  8.735 
Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 23.300  23.300  11.714 

De commissarissen hebben hun bezoldiging aan Stichting Woonin gefactureerd, met uitzondering van de heer D.W. Hommes, die zijn bezoldiging via de salarisadministratie van Stichting Woonin heeft ontvangen.

Conform de WNT is de maximale bezoldiging in 2025 voor RvC-leden 10% van de van toepassing zijnde WNT-norm, oftewel € 24.600. De maximale bezoldiging voor de voorzitter van de RvC bedraagt 15% van de WNT-norm. Het verschil in beloningen van RvC leden ontstaat door de uitbetaalde belaste reiskostenvergoedingen.