Wooninkwaliteit

De Wooninkwaliteit beschrijft het basisniveau waaraan de voorzieningen in een woning (bijvoorbeeld een keuken) moeten voldoen. Ook is hierin beschreven naar welk streefniveau de voorzieningen gebracht moet worden als ze niet aan het basisniveau voldoen. De Wooninkwaliteit passen we toe bij het onderhoud van zowel bewoonde als onbewoonde woningen.

Onze huurders mogen een goed kwaliteitsniveau van voorzieningen verwachten. Dit niveau geldt voor al onze huurwoningen in de bestaande bouw.

Organisatie van het onderhoud

De aansturing en uitvoering van alle projectmatige ingrepen in ons bezit zijn belegd bij 1 afdeling, de afdeling Vastgoed. De afdeling Huurderonderhoud heeft de verantwoordelijkheid voor de onderhoudswerkzaamheden die voortkomen uit een vraag van een huurder en de werkzaamheden bij mutaties van woningen.

Planmatig onderhoud inclusief contractonderhoud (PO)

Met het uitvoeren van planmatig onderhoud zorgen we ervoor dat de buitenkant van onze woningen en bedrijfsonroerend goed voldoet aan onze basiskwaliteit. Eens in de 7 à 8 jaar voeren we schilderwerk en houtrotreparaties uit en vervangen we dakbedekking. Ook woning- en gebouwinstallaties, zoals verwarmingsketels, mechanische ventilatie units en liften waarvoor we contracten hebben gesloten, laten we preventief onderhouden of vervangen.

Voortzetting langjarige samenwerking met co-makers in PO

De langjarige samenwerking met vaste partners is ook in 2025 doorgegaan. We hebben in 2025 aan 3.600 woningen planmatig onderhoud uitgevoerd.Daaraan hebben we ruim 25 miljoen euro uitgegeven. Door jarenlang met dezelfde co-makers te werken kunnen we het werk voorspelbaar en betrouwbaar uitvoeren, binnen de begroting binnen het uitvoeringsjaar. Ook stelt deze samenwerking ons in staat om ons op andere vlakken te verbeteren. Zo werken we nog gerichter aan de huurderstevredenheid, verbeteren we de isolatie van onze woningen en zoeken we naar besparingsmogelijkheden bij een gelijkblijvende of zelfs verbeterde kwaliteit van het casco van de woning.

Dagelijks en mutatieonderhoud

Bij dagelijks onderhoud gaat het om reparaties die wij uitvoeren op verzoek van huurders. Mutatieonderhoud is onderhoud in een woning waarvan de huur is opgezegd. Daarmee brengen we de onderhoudsstaat van de woning opnieuw op gewenst basisniveau (Wooninkwaliteit) voordat de nieuwe huurder er komt wonen.

Onderhoudskosten

We hebben onze onderhoudskosten verdeeld in 4 categorieën: planmatig onderhoud, dagelijks onderhoud, mutatieonderhoud en overig onderhoud.

Het bouwen en verhuren van sociale huurwoningen zien we als onze primaire verantwoordelijkheid. Deze verantwoordelijkheid is gericht op het toevoegen van meer woningen door nieuwbouw en acquisitie. Daarnaast werken we continu aan het verbeteren en verduurzamen van ons bestaande woningbezit.

Om de bouwproductie te versnellen hebben we ons aangesloten bij de Nieuw Hollandse Bouwstroom. Deze bouwstroom is bewezen effectief en gericht op verbetering. In 2025 hebben we de contractuele afspraken afgerond. En zijn we begonnen met de 1^e verkenningen voor het inzetten van de bouwstroom in projecten.

We zijn 8 jaar geleden begonnen met het uitvoeren van groot onderhoud aan onze flats in Overvecht-Zuid. In 2025 zijn de werkzaamheden aan de laatste flat afgerond. Daarmee heeft de ‘grootonderhoudstrein’ haar laatste station bereikt. In totaal zijn er in dit megaproject 1.800 woningen opgeknapt. 

Ondertussen werken we hard aan andere omvangrijke groot onderhoudsprojecten. Zo verbeteren we in de komende jaren zo’n 1.000 eengezinswoningen in Overvecht. Ook zijn we in 2024 in Nieuwegein begonnen met het groot onderhoud aan de flats aan het Nijpelsplantsoen. De werkzaamheden aan de 1^e flat zijn in 2025 afgerond. En we zijn bezig met de werkzaamheden aan de 2^e flat.

Bij groot onderhoud met verbeteringen, waarbij huurders tijdelijk hun woning moeten verlaten tijdens het uitvoeren van de onderhoudswerkzaamheden, verzorgen wij vervangende woonruimte.

Nieuwbouw en acquisitie

We hebben al jaren hoge ambities als het gaat over het bouwen van zoveel mogelijk nieuwe woningen. Ook in 2025 hebben we hier hard aan gewerkt. We verjongen ons woningbezit en we willen voldoende sociale huurwoningen van goede kwaliteit hebben. Dit doen we door sloop van verouderdere complexen om vervolgens met vervangende nieuwbouw te verdichten. Maar we zoeken vooral ook naar nieuwe mogelijkheden door de aankoop van nieuwe locaties. Of door samenwerkingen aan te gaan met andere partijen om op verschillende plekken sociale huurwoningen toe te voegen. We kiezen voor de ongedeelde stad; we differentiëren op bestaande locaties en bouwen gericht in wijken waar we nog weinig sociale huurwoningen in hebben. Hierbij kijken we ook naar mogelijkheden tot uitruil op nieuwe locaties. We passen nieuwe woonconcepten toe en we stellen hoge eisen aan duurzaamheid.

We voeren alle projecten uit volgens de prestatieafspraken die wij met de gemeenten hebben gemaakt. Hierin is onder andere geregeld wanneer huurders recht hebben op een bijdrage in de verhuiskosten en hoe hoog die moet zijn. In deze gevallen betalen we altijd de wettelijk vastgestelde verhuiskostenvergoeding. Daarnaast ontvangen huurders een terugkeerurgentie. Daarmee kunnen zij terugkeren naar de nieuwbouw of de getransformeerde woningen. Ook hiervoor hebben we voor de huurders een vergoeding afgesproken met de gemeenten.

Acquisitie

In 2025 hebben we een besluit genomen over 5 acquisities. In totaal voegen we hiermee op termijn 238 sociale huurwoningen toe. Het gaat om de volgende projecten:

• Utrecht:
  • Merwedekanaalzone 5 blok 9
  • Europalaan
• Houten:
  • Hofpark
  • De Haag
• Wijk bij Duurstede:
  • Winkelcentrum De Heul

Energielabels

Op energetisch vlak scoren we boven gemiddeld in vergelijking met andere corporaties. Dat blijkt uit een vergelijking van gemiddelde EP2 score van Woonin met de Aedes-benchmark. Ons bezit heeft een gemiddelde EP2 score van 157. Hiermee ligt het gemiddelde label op dit moment onder label A. De afgelopen jaren hebben we relatief veel geïnvesteerd in de gemiddeld oudere woningportefeuille in Utrecht. Het energielabel in Utrecht is hierdoor relatief sterk verbeterd. De komende jaren verschuift de focus steeds meer naar de verduurzaming van ons jaren-80-bezit. Die woningen zijn oververtegenwoordigd in de regiogemeenten. We verwachten daar de komende jaren (energetische)stappen te zetten.

In 2024 zijn de Nationale Prestatieafspraken tussen Aedes en de minister herijkt. De sector blijft zich onverminderd inzetten om uiterlijk in 2028 alle E, F en G labels uit de voorraad te laten verdwijnen.Nog ongeveer 7% van onze woningen heeft een E, F of G label.Het merendeel van deze woningen staat op de planning voor grootonderhoud vóór 2029. De woningen die niet op de planning staan, gaan we individueel aanpakken, zodat ook deze woningen op tijd zijn verduurzaamd. Daarnaast zijn we gestart met het vervangen van CV-ketels door hybride warmtepompen op natuurlijke vervangingsmomenten. Voor ongeveer 1% van de woningen geldt dat het gaat om monumenten of panden waar we sloop-nieuwbouw voorbereiden.

Zonnepanelen voor huurders

Eind 2025 liggen er zonnepanelen op ruim 30% van onze woningen. Hiermee hebben we de Utrechtse prestatieafspraak gehaald om ons in te spannen om in 2025 20% van onze woningen te hebben belegd met zonnepanelen. De komende jaren gaan we door met het plaatsen van zonnepanelen. Wel vertraagt het tempo omdat het aantal geschikte daken opdroogt.

We sturen gericht op de ontwikkeling van onze woningvoorraad. En maken weloverwogen keuzes op het gebied van groei, betaalbaarheid, kwaliteit en verduurzaming. Met een horizon van 10 tot 15 jaar bepalen we de gewenste samenstelling van onze portefeuille. We bewaken daarbij de balans tussen kosten en investeringsruimte. Deze strategische koers is nauw verbonden met ons tactisch beleid en de dagelijkse operatie, zodat projecten daadwerkelijk bijdragen aan passende en toekomstbestendige huisvesting voor onze doelgroep.

Onze vastgoedsturing is datagedreven en gestoeld op samenwerking binnen de organisatie. We streven naar een kwalitatieve en financieel gezonde portefeuille met tevreden bewoners. Daarbij houden we nadrukkelijk rekening met de impact van de energietransitie. Daarom investeren we in kennisontwikkeling, professionalisering en samenwerking met externe partners.

Assetmanagers vervullen hierin een verbindende sleutelrol tussen strategie en uitvoering. Ondanks enkele personele wisselingen in 2025 hebben we goede vervolgstappen gezet op het afgesloten Actieprogramma Vastgoedsturing. De assetmanagers werkten aan de verbinding tussen strategie, beleid en uitvoering, initieerden onderhouds- en sloop/nieuwbouwprojecten en fungeerden als inhoudelijk geweten en aanspreekpunt voor vastgoedvraagstukken.

Ook is de samenwerking met andere afdelingen verder versterkt en is actief gestuurd op voortgang, herijking van plannen en tijdige besluitvorming.In 2026 zetten we deze lijn door en bouwen we verder aan de positie en professionalisering van vastgoedsturing binnen Woonin.