6.1 Vastgoedbeleggingen en materiële vaste activa
6.1.1 Vastgoed in exploitatie
Het vastgoed in exploitatie bevat de woningen en bedrijfspanden die Woonin verhuurt. Deze zijn gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat, conform het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, actualisatie peildatum 31 december 2025, versie oktober 2025 (31-10-2025). De waardering van het vastgoed is consistent met voorgaande jaren, in overeenstemming met geldende grondslagen voor de jaarrekening 2025 en tevens in lijn met de voor 2025 wettelijk voorgeschreven waarderingsgrondslag zoals opgenomen in de Woningwet en het daaruit afgeleide handboek modelmatig waarderen marktwaarde geldend ten tijde van het opmaken van de jaarrekening 2025.
De marktwaarde is bepaald vanuit het beleggersperspectief. Dit betekent dat het vastgoed gewaardeerd is op de waarde in de markt, zonder rekening te houden met wettelijke bepalingen voor corporaties en beleidskeuzes die de corporatie maakt. Dit leidt tot een ongerealiseerde herwaardering. Deze maakt onderdeel uit van het eigen vermogen. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonin. De mogelijkheden voor Woonin om vrijelijk door complexgewijze verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie te realiseren worden beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan (DAEB) huurwoningen.
Om de marktwaardering van het onroerend goed in exploitatie te bepalen, zijn alle verhuureenheden opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, dat als een geheel in verhuurde staat aan een derde partij verkocht kan worden. Alle verhuureenheden maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn afzonderlijke waarderingscomplexen.
Het vastgoed in exploitatie is als volgt te specificeren:
| 2025 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Bedragen x € 1.000 | 2025 | 2024 | DAEB | Niet-DAEB |
| Stand per 1 januari | ||||
| Historische kostprijs in exploitatie | 3.295.054 | 3.075.487 | 3.008.278 | 286.776 |
| Historische kostprijs renovatieprojecten | 33.949 | 42.105 | 33.949 | 0 |
| Herwaardering marktwaarde in expl. | 4.150.648 | 3.642.097 | 3.854.824 | 295.824 |
| Herwaardering renovatieprojecten | -158.704 | -172.927 | -158.704 | 0 |
| Balanswaarde per 1 januari | 7.320.947 | 6.586.762 | 6.738.347 | 582.600 |
| Mutaties | ||||
| Investeringen bestaand bezit | 40.692 | 24.141 | 39.545 | 1.147 |
| Desinvesteringen | -34.032 | -25.297 | -29.206 | -4.826 |
| Oplevering nieuwbouw | 102.658 | 71.059 | 92.917 | 9.741 |
| Overige mutaties | 82 | 0 | -548 | 630 |
| Overboekingen | 0 | 0 | 5.111 | -5.111 |
| Mutatie actuele waarde | 362.116 | 658.215 | 337.471 | 24.645 |
| Mutatie ORT renovatie | 38.030 | 14.222 | 38.030 | 0 |
| Afboekingen geannuleerde projecten | 0 | -241 | 0 | 0 |
| Mutatie renovatieprojecten | -6.451 | -7.914 | -6.451 | 0 |
| Totaal mutaties | 503.095 | 734.185 | 476.869 | 26.226 |
| Stand per 31 december | ||||
| Historische kostprijs in exploitatie | 3.557.858 | 3.295.054 | 3.254.634 | 303.224 |
| Historische kostprijs renovatieprojecten | 27.499 | 33.949 | 27.499 | 0 |
| Herwaardering marktwaarde in expl. | 4.359.360 | 4.150.648 | 4.053.758 | 305.602 |
| Herwaardering renovatieprojecten | -120.674 | -158.704 | -120.674 | 0 |
| Balanswaarde per 31 december | 7.824.043 | 7.320.947 | 7.215.217 | 608.826 |
| Marktwaarde in verhuurde staat | 7.917.218 | 7.445.702 | 7.308.392 | 608.826 |
| Materiële vaste activa renovatieprojecten | 2.958 | 1.300 | 2.958 | 0 |
| Vastgoed in exploitatie | 7.920.176 | 7.447.002 | 7.311.350 | 608.826 |
| Voorziening onrendabele investering renovatie | -96.133 | -126.055 | -96.133 | 0 |
| Balanswaarde per 31 december | 7.824.043 | 7.320.947 | 7.215.216 | 608.826 |
Het vastgoed in exploitatie van Woonin is in aantallen als volgt te specificeren:
| Aantal eenheden | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Beginstand | 39.240 | 38.164 |
| Verkoop | -38 | -60 |
| Sloop | -152 | -163 |
| Nieuwbouw | 500 | 591 |
| Aankoop | 28 | 10 |
| Overige mutaties | -2 | 698 |
| Eindstand | 39.576 | 39.240 |
| Waarvan woningen | 35.082 | 34.805 |
Voor een nadere specificatie van de verkopen wordt verwezen naar paragraaf 7.5.
Het onderscheid tussen DAEB en Niet-DAEB vastgoed is in het boekjaar 2025 evenals in 2024 gebaseerd op de indeling DAEB en Niet-DAEB uit de woningwet. De huurprijs bij aanvang van het huurcontract bepaalt of een woning tot de DAEB categorie behoort of niet. De huur van een woning met een aanvangshuur onder de maximale lagehuurgrens kan door een individuele huurstijging door de maximale lagehuurgrens stijgen. Deze woning blijft dan echter een DAEB woning.
Woonin waardeert vanaf 2016 haar vastgoed op basis van marktwaarde in verhuurde staat conform het handboek marktwaardewaardering. De parameters 2025 zijn deels vastgesteld in het handboek, deels zijn er vrijheidsgraden. De belangrijkste parameters inzake woongelegenheden zijn als volgt:
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Contracthuur per maand | 687 | 650 |
| Doorexploiteerscenario (DE) | ||
| Gem maximale huur per maand | 1.106 | 1.045 |
| Gemiddeld aantal WWD punten | 174 | 168 |
| Mutatiehuur midden/hoogsegment* | 1.238 | 1.175 |
| Mutatiehuur laagsegment* | 786 | 757 |
| Aandeel woningen potentieel midden/hoogsegment* | 77,0% | 72,7% |
| Meerwaarde-afdracht Utrecht per OGE | 25.503 | 25.296 |
| Uitpondscenario (UP) | ||
| Verkoopkosten per OGE | 4.232 | 4.001 |
| Splitsingskosten per OGE | 1.121 | 1.118 |
| Meerwaarde-afdracht Utrecht per OGE | 78.339 | 73.483 |
| Aantal complexen 7 jaar exploitatiebeklemming | 235 | 263 |
| Parameters (ongewogen) | ||
| Disconteringsvoet | 5,4% | 5,4% |
| Disconteringsvoet UP | 7,0% | 6,9% |
| Disconteringsvoet hoogste scenario | 6,2% | 5,4% |
| Exit yield DE | 4,1% | 4,2% |
| Exit yield UP | 3,3% | 3,3% |
| Mutatiegraad (basis) | 6,7% | 6,7% |
| Kosten algemeen per OGE | ||
| Onderhoudskosten DE | 1.850 | 1.801 |
| Onderhoudskosten UP | 1.225 | 1.184 |
| Beheerkosten | 562 | 535 |
| Belasting & verzekering | 562 | 502 |
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Ratio's | ||
| Leegwaarderatio | 52,5% | 52,5% |
| Leegwaarde/WOZ** | 118,5% | 123,0% |
| Kapitalisatiefactor contracthuur | 26,66 | 26,69 |
| Kapitalisatiefactor markthuur | 14,02 | 14,03 |
| BAR contracthuur | 3,8% | 3,7% |
| BAR markthuur | 7,1% | 7,1% |
| Contracthuur-Leegwaarde ratio | 1,9% | 2,0% |
| Markthuur-Leegwaarde ratio | 3,7% | 3,7% |
De marktwaarde van het vastgoed wordt enerzijds beïnvloed door de ontwikkelingen in de beleggersmarkt en anderzijds doordat Woonin een actief investerings- en desinvesteringsprogramma heeft. De totale waarde van het vastgoed in exploitatie is in 2025 met € 473 miljoen gestegen van € 7,447 miljard naar € 7,920 miljard.
Op totaalniveau is er sprake van een waardestijging van het bezit. Naast markteffecten zijn er effecten van mutatie van de vastgoedgegevens. Hierop heeft Woonin invloed en dit betreft met name de contracthuren. De autonome waardeontwikkeling in 2025 bedraagt € 386 miljoen (5,2%) positief. Naast de autonome waardeontwikkeling verandert de waarde als gevolg van bezitsmutaties. Het totaal aantal eenheden neemt in 2025 toe. Als gevolg van verkoop, sloop, oplevering nieuwbouw en aankopen stijgt de waarde van de vastgoedportefeuille per saldo circa € 85 miljoen. Daarnaast worden renovatieprojecten, splitsingen en woningverbetering als gevolg van planmatig onderhoud onder de activa in exploitatie ondergebracht en wordt de voorziene onrendabele investering van renovatieprojecten in mindering gebracht op de activa in exploitatie. De onder de materiële activa in exploitatie ondergebrachte renovatieprojecten zijn toegenomen met € 2 miljoen.
De belangrijkste oorzaken van de autonome waardeontwikkeling zijn:
Mutatie vastgoedgegevens
- De contracthuur is in 2025 als gevolg van de reguliere huurverhoging gestegen. Dit geeft een positief effect van € 130 miljoen.
- De puntprijzen volgens het woningpuntenstelsel zijn geïndexeerd conform de landelijke regels. Daarnaast is het aantal punten toegenomen door o.a. uitgevoerde onderhoudsprojecten waardoor energielabels zijn verbeterd en doordat de WOZ-waarde is bijgewerkt in de puntentelling, wat tot meer punten leidt. Per saldo is er een positief effect van € 295 miljoen.
- De overige effecten zijn € 42 miljoen negatief.
Methodische effecten
- In 2025 zijn er geen methodische aanpassingen geweest.
Markteffecten
- De ingerekende toekomstige huurverhoging is lager dan voorgaand jaar doordat de inflatie op een lager niveau ligt. Dit heeft een negatief effect van € 58 miljoen.
- De markthuren die ingerekend zijn na mutatie zijn gestegen. Dit resulteert in een positief waarde-effect van € 126 miljoen.
- Ook de verwachte groei van de markthuren komende jaren is positief bijgesteld. Effect is € 61 miljoen positief.
- De leegwaarde is afgelopen jaar wederom gestegen. Dit heeft een positief effect van € 182 miljoen.
- De verwachte leegwaardegroei komende jaren is iets gedempt. Een negatief effect van € 26 miljoen op de waarde.
- De exploitatielasten zijn geïndexeerd en daarmee worden er meer kosten ingerekend om het vastgoed te beheren. Een negatief effect van € 81 miljoen.
- De disconteringsvoet is licht gestegen, wat een negatief effect heeft van € 148 miljoen.
- Overige effecten zijn € 52 miljoen negatief.
Grafisch kan het voorstaande als volgt gepresenteerd worden:
Marktwaardegroei versus inflatie
De positieve waardeontwikkeling 2025 van € 473 miljoen wordt in onderstaande grafiek vergeleken met de waardeontwikkeling van de afgelopen 15 jaar van Woonin (t/m 2022 enkel Utrecht en Nieuwegein, vanaf 2023 inclusief Houten en Wijk bij Duurstede):
Bovenstaande grafiek in tabel-vorm:
| Percentage | Marktwaardegroei | Inflatie | 15-jaarsgemiddelde |
|---|---|---|---|
| 2011 | 1,2% | 2,3% | 9,4% |
| 2012 | 2,6% | 2,5% | 9,4% |
| 2013 | 1,4% | 2,5% | 9,4% |
| 2014 | 3,3% | 1,0% | 9,4% |
| 2015 | 2,6% | 0,6% | 9,4% |
| 2016 | 15,6% | 0,3% | 9,4% |
| 2017 | 15,3% | 1,4% | 9,4% |
| 2018 | 13,1% | 1,7% | 9,4% |
| 2019 | 0,3% | 2,6% | 9,4% |
| 2020 | 13,1% | 1,3% | 9,4% |
| 2021 | 16,9% | 2,7% | 9,4% |
| 2022 | -5,4% | 10,0% | 9,4% |
| 2023 | -5,5% | 3,8% | 9,4% |
| 2024 | 10,8% | 3,3% | 9,4% |
| 2025 | 6,3% | 3,3% | 9,4% |
Per jaar toont de waardestijging een grillig verloop, omdat deze sterk afhankelijk is van de ontwikkelingen op de woningmarkt. De meerjarige gemiddelde waardestijging van het bezit ligt boven de inflatie. In 2019 is de waardeverandering sterk beïnvloed door een beleidswijziging van de gemeente Utrecht met hogere meerwaardeafdrachten tot gevolg. In 2022 is wederom een wijziging ingerekend op de meerwaardeafdracht en dit heeft een positief effect. De daling van de waarde in 2022 en 2023 komt vooral door een hoger vastgoedrisico en een dalende markt. In 2024 herstelt de beleggersmarkt zich, met name nadat de Wet betaalbare huur in werking is getreden en er duidelijkheid is gekomen over de regulering van de middenhuur. In 2025 blijft de markt zich positief ontwikkelen.
Bij bepaling van de marktwaarde hebben de taxateurs de full-versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, actualisatie peildatum 31 december 2025, versie oktober 2025 (31-10-2025) toegepast. Hierin is een aantal vrijheidsgraden opgenomen. In onderstaand overzicht is per vrijheidsgraad toegelicht waarom is afgeweken van de basis versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde actualisatie peildatum 31 december 2025.
De marktwaarde komt tot stand door de inschakeling van twee onafhankelijke/deskundige taxateurs waarbij beide taxateurs 1/3e deel van de volledige taxatie voor hun rekening nemen. Voor 2/3e deel vindt een markttechnische update plaats.
WONEN / PARKEREN
| Onderdeel | Toelichting |
|---|---|
| Schematische vrijheid | Conform basisversie, er is geen afwijking. |
| Markthuur(stijging) | De markthuur is ingeschat door taxateurs op basis van referentietransacties (market evidence), aangezien dit een betere weergave is en beter aansluit bij de werkelijke situatie dan een modelmatig bepaalde markthuur. Markthuurstijging is door taxateurs ingeschat op 4% in jaar 1, 3% in jaar 2 en 2% voor de resterende DCF-periode. |
| Exit yield | Bij circa 17% van de woningcomplexen is afgeweken van de basis versie omdat de modelmatig berekende eindwaarde onrealistische output parameters voortbrengt. De taxateur heeft de exit yield daarbij zelf vastgesteld. |
| Leegwaarde(stijging) | De leegwaarde is ingeschat door taxateurs op basis van referentietransacties (market evidence), aangezien dit een betere weergave geeft van en beter aansluit bij de werkelijke situatie dan een modelmatig bepaalde leegwaarde. De leegwaardestijging is ingeschat door taxateurs op basis van een generiek parameteroverleg met corporaties die eveneens actief zijn in de regio Utrecht / Nieuwegein. De door taxateurs ingeschatte ontwikkeling geeft een betere weergave voor de regio en/of plaats dan de modelmatig bepaalde leegwaarde-ontwikkeling. |
| Disconteringsvoet | Taxateurs en Woonin zijn van mening dat de disconteringsvoet die tot stand komt op grond van de basisversie onvoldoende recht doet aan de afwijkende risicoprofielen van de complexen onderling. Taxateur heeft daarom per complex een inschatting gemaakt van de disconteringsvoet. De disconteringsvoet is ingeschat door taxateurs op basis van referenties (market evidence). |
| Mutatie- en verkoopkans | De mutatiegraad is vastgesteld op basis van het 5-jarig gemiddelde, tenzij dit door Woonin c.q. taxateurs niet reëel wordt geacht (o.a. in geval van recent opgeleverde nieuwbouw). De mutatiegraad kent aftoppingsgrenzen die in een gezamenlijk parameteroverleg tussen corporaties en taxateurs zijn afgesproken. Zo wordt het effect van een mutatie in een klein complex gedempt en hoge mutatiekansen worden gedempt omdat dit meerjarig geen stand houdt. Reguliere complexen zijn afgetopt op max. 12%, onzelfstandig op 45%. In jaar 1 van uitponden is de opslag op basis van de huur/leegwaarde-verhouding bepaald en niet op basis van de 2% opslagregel conform handboek. De mutatiegraad bij parkeergelegenheden is ook op basis van het 5-jarig gemiddelde vastgesteld. Bij uitponden geldt bij het 1e jaar van uitponden een opslag van 2%. |
| (Achterstallig) onderhoud | Voor onderhoudslasten is aansluiting gezocht bij de VTW-normen aangezien dit een beter beeld geeft dan de gefixeerde onderhoudsnormen in de basisversie. Er hebben in overleg met de taxateurs aftoppingen plaatsgevonden en er zijn af- en opslagen toegepast voor de grootte en bouwjaar van de woning. Achterstallig onderhoud voor 5 complexen is ingerekend in overleg met taxateur op basis van externe documentatie. Voor onderhoudslasten bij parkeergelegenheden zijn de taxateurs vrij in het gebruik van de vrijheidsgraden. De ene taxateur baseert zich op de VTW-normen, de andere taxateur leunt meer op het basishandboek. |
| Technische splitsingskosten | Voor meergezinswoningen in de plaats Utrecht met bouwjaar <1950 zijn door Woonin technische splitsingskosten à € 18.250 per woning ingerekend indien deze niet in een VvE zit. In de periode 1950-1999 is dit € 4.250 per woning. Na bouwjaar 1999 zijn er geen kosten ingerekend. De bedragen zijn gebaseerd op in het verleden uitgevoerde werkzaamheden en worden door de gezamenlijke corporaties als een reële inschatting van de te maken kosten gezien. |
| Bijzondere uitgangspunten | Op een klein aantal complexen rust een beklemming waardoor de woningen niet naar een andere huurklasse kunnen worden opgetrokken en niet kunnen worden verkocht. |
| Erfpacht | Een deel van de portefeuille is gelegen op erfpachtgrond in eigendom van de Gemeente Utrecht. Voor deze complexen is maatwerk op basis van de full versie toegepast. Noemenswaardige bepalingen zijn onder andere de verrekening van de meerwaardeafdracht bij mutatie van sociale huur naar markthuur en de meerwaardeafdracht bij uitponden. Beide zijn ingerekend op t=0. De afdracht vindt volledig plaats aan het begin van de beschouwingsperiode en gaat daarmee één-op-één van de marktwaarde af. |
| Exploitatiescenario | Voor de onzelfstandige eenheden in een gemixt complex en onzelfstandige complexen is ervoor gekozen om uitsluitend het exploitatiescenario door te rekenen, aangezien uitponden niet realistisch wordt geacht voor deze complexen. Ook tijdelijke woningbouw kent een gedwongen doorexploiteerscenario. Bij parkeergelegenheden zijn complexen op een exploitatiescenario gezet indien de bijbehorende woningen beklemd zijn. |
| Overige kosten en opbrengsten | Woonin heeft 3 locaties met tijdelijke woningbouw. Na einde exploitatietermijn is deze vrijheidsgraad door de taxateur gebruikt om de resterende kasstromen in de DCF op nul te stellen. |
BOG / MOG / ZOG
| Onderdeel | Toelichting |
|---|---|
| Schematische vrijheid | Per BOG/MOG/ZOG type zijn inschattingen gemaakt voor respectievelijk de looptijd bij herziening, mutatiekans en huurvrije periode. |
| Markthuur(stijging) | De markthuur is ingeschat door taxateurs op basis van referentietransacties (market evidence), aangezien dit een betere weergave geeft van en beter aansluit bij de werkelijke situatie dan een modelmatig bepaalde markthuur. Markthuurstijging is conform de basisversie. |
| Exit yield | De exit-yield is ingeschat door taxateurs op basis van referenties (market evidence), aangezien dit een betere weergave van de werkelijke situatie geeft dan de modelmatig bepaalde exit yield. |
| Disconteringsvoet | De disconteringsvoet is ingeschat door taxateurs op basis van referenties (market evidence), aangezien dit een betere weergave van de werkelijke situatie geeft dan de modelmatig bepaalde disconteringsvoet. |
| Onderhoud | Voor het onderhoud is aansluiting gezocht met het basishandboek. |
| Erfpacht | Een deel van de portefeuille is gelegen op erfpachtgrond in eigendom van de Gemeente Utrecht, voor deze complexen is maatwerk op basis van de full versie toegepast. Bij BOG / MOG / ZOG is er één complex met erfpachtsuppletie conform opgave opdrachtgever. |
Overige informatie
De materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde geïndexeerd.
Het onroerend goed is qua vreemd vermogen gefinancierd met leningen met WSW-borging. Woonin heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het bezit. Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruik gemaakt.
De grond in Utrecht is grotendeels uitgegeven in erfpacht. Er rust een sociale huurbestemming op en in alle gevallen is de canon afgekocht. De grond in de overige gemeentes is in eigendom.
Beleidswaarde
De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de methodiek zoals opgenomen in het Handboek marktwaarde en bedraagt per 31 december 2025 € 4,32 miljard (2024: € 3,95 miljard).
Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2025 bestaat uit de volgende onderdelen:
Bovenstaande grafiek in tabel-vorm:
| Waterval | |
|---|---|
| Marktwaarde | 7.917.218 |
| -/- Beschikbaarheid | -631.884 |
| -/- Betaalbaarheid | -1.909.756 |
| -/- Kwaliteit | -1.807.596 |
| -/- Beheer | -113.259 |
| -/- Disconteringsvoet | 866.155 |
| Beleidswaarde | 4.320.877 |
De uitsplitsing tussen de DAEB-tak en Niet-DAEB-tak is als volgt:
| Bedragen x € 1.000 | DAEB vastgoed in exploitatie | Niet-DAEB vastgoed in exploitatie | Totaal |
| Marktwaarde per 31 december 2025 | 7.308.392 | 608.826 | 7.917.218 |
| Beschikbaarheid (scenario) | -364.743 | -21.905 | -386.648 |
| Beschikbaarheid (eindwaarde) | -103.988 | -7.419 | -111.407 |
| Beschikbaarheid (60 jaar) | -805.636 | -51.347 | -856.983 |
| Beschikbaarheid (overdrachtskosten) | 668.156 | 54.998 | 723.154 |
| Betaalbaarheid (huren) | -1.825.544 | -84.212 | -1.909.756 |
| Kwaliteit (onderhoud) | -1.698.587 | -95.190 | -1.793.777 |
| Kwaliteit (EFG-labels) | -13.789 | -30 | -13.819 |
| Beheer (beheerkosten) | -106.308 | -6.951 | -113.259 |
| Disconteringsvoet | 802.994 | 63.161 | 866.155 |
| Subtotaal | -3.447.446 | -148.895 | -3.596.341 |
| Beleidswaarde per 31 december 2025 | 3.860.946 | 459.931 | 4.320.877 |
Hieronder worden de stappen van marktwaarde naar beleidswaarde toegelicht:
Stap 1 (beschikbaarheid):
Voor de gehele woongelegenhedenportefeuille wordt het doorexploiteerscenario uit de marktwaardeberekening afgedwongen en vervalt het uitpondscenario. De berekening van het doorexploiteerscenario wordt op 60 jaar gezet, zonder eindwaarde. Zodoende worden de overdrachtskosten op 0 gezet.
Stap 2 (betaalbaarheid):
In deze stap worden de streefhuren en de huurverhoging ingerekend conform het beleid van Woonin. In deze stap was ook de meerwaardeafdracht, gerelateerd aan de erfpacht aan de gemeente Utrecht, opgenomen. Deze vervalt echter omdat de beleidshuur van kracht wordt in plaats van de markthuur. Daardoor is er geen meerwaarde afdracht verschuldigd.
Stap 3 (kwaliteit):
Inrekening van het toekomstige onderhoudslasten, zoals opgenomen in de meerjarenbegroting. Het instandhoudingsdeel van de renovatiekosten (niet het deel dat gericht is op verbetering) is ook ingerekend.
Stap 4 (beheerslasten):
Inrekening van de toekomstige beheerkosten. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten, die aan verhuur- en beheeractiviteiten van Woonin worden opgenomen, inclusief de exploitatielasten.
Stap 5 (disconteringsvoet):
In de beleidswaarde wordt gerekend met de sociale disconteringsvoet in plaats van de marktdisconteringsvoet.
Bij de bepaling van de beleidswaarde is verder gerekend met de volgende uitgangspunten:
| Uitgangspunten | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Gemiddelde streefhuur per maand | 799 | 762 |
| Gemiddelde lasten onderhoud per jaar | 3.484 | 3.221 |
| Gemiddelde lasten beheer per jaar | 1.170 | 1.270 |
| (Sociale) disconteringsvoet DAEB | 4,22% | 4,17% |
| (Sociale) disconteringsvoet niet-DAEB | 4,76% | 4,70% |
De beleidswaarde per 31 december 2025 is 55% van de marktwaarde (31 december 2024: 53%):
| Bedragen x € 1.000 | 2025 | 2025 in % van de marktwaarde | 2024 | 2024 in % van de marktwaarde |
|---|---|---|---|---|
| Marktwaarde per 31 december | 7.917.218 | 7.445.702 | ||
| Beschikbaarheid (doorexploiteren) | -386.648 | -4,9% | -452.528 | -6,1% |
| Beschikbaarheid (eindwaarde) | -111.407 | -1,4% | -108.761 | -1,5% |
| Beschikbaarheid (60 jaar) | -856.983 | -10,8% | -824.284 | -11,1% |
| Beschikbaarheid (overdrachtskosten) | 723.154 | 9,1% | 666.442 | 9,0% |
| Betaalbaarheid (huren) | -1.909.756 | -24,1% | -1.557.315 | -20,9% |
| Kwaliteit (onderhoud) | -1.793.777 | -22,7% | -1.732.359 | -23,3% |
| Kwaliteit (EFG-Labels) | -13.819 | -0,2% | -16.797 | -0,2% |
| Beheer (beheerkosten) | -113.259 | -1,4% | -313.404 | -4,2% |
| Disconteringsvoet | 866.155 | 10,9% | 842.502 | 11,3% |
| Subtotaal | -3.596.341 | -45,4% | -3.496.505 | -47,0% |
| Beleidswaarde per 31 december | 4.320.877 | 54,6% | 3.949.197 | 53,0% |
Toelichting bij activa in exploitatie Sensitiviteitsanalyse
In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde.
| Effect op beleidswaarde in € | Mutatie t.o.v. uitgangspunt | Effect op beleidswaarde x € 1.000 |
|---|---|---|
| Geen mutatie | 4.320.877 | |
| Disconteringsvoet | 0,5% hoger | -442.291 |
| 0,5% lager | 523.196 | |
| Streefhuur per maand | EUR 25 hoger | 164.247 |
| EUR 25 lager | -217.750 | |
| Lasten onderhoud en beheer per jaar | EUR 200 hoger | -271.419 |
| EUR 200 lager | 271.419 |
6.1.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Het vastgoed verkocht onder voorwaarden betreft woningen die verkocht zijn met een terugkoopplicht. De woningen zijn gewaardeerd tegen marktwaarde. Hiertegenover staat een terugkoopverplichting, opgenomen onder de langlopende schulden (toelichting in paragraaf 6.8.1).
Het vastgoed verkocht onder voorwaarden is als volgt te specificeren:
| Bedragen x € 1.000 | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari | ||
| Verkrijgingsprijs | 27.895 | 27.349 |
| Herwaardering | 42.528 | 34.283 |
| Boekwaarde per 1 januari | 70.423 | 61.632 |
| Mutaties | ||
| Mutatie actuele waarde | 4.528 | 10.795 |
| Teruggekochte woningen | -2.557 | -2.004 |
| Totaal mutaties | 1.971 | 8.791 |
| Stand per 31 december | ||
| Verkrijgingsprijs | 26.759 | 27.895 |
| Herwaardering | 45.637 | 42.528 |
| Boekwaarde per 31 december | 72.396 | 70.423 |
De woningen verkocht onder voorwaarden bestaan uit 95 MGE-woningen (2024: 96) en 101 Koopgarant woningen (2024: 108). In 2025 zijn 8 woningen teruggekocht waarvan 7 woningen in eigen exploitatie genomen.
De MGE-woningen worden gewaardeerd tegen 70% van de marktwaarde. De koper deelt voor 51% in de waardestijging of -daling. De Koopgarant woningen worden gewaardeerd tegen 67% tot 90% van de marktwaarde. De koper deelt voor 50% tot 85% in de waardestijging of -daling.
6.1.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Het vastgoed in ontwikkeling betreft woningen bestemd voor verhuur in aanbouw en is als volgt te specificeren:
| Bedragen x € 1.000 | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari | ||
| Cumulatieve verkrijgingsprijs | 236.303 | 185.267 |
| Cumulatieve waardeveranderingen | -352.644 | -346.823 |
| Balanswaarde per 1 januari | -116.341 | -161.556 |
| Rubricering in de jaarrekening | ||
| Materiële vaste activa in ontwikkeling | 88.548 | 44.544 |
| Voorziening onrendabele investering | -204.889 | -206.100 |
| Totaal per 1 januari | -116.341 | -161.556 |
| Mutaties | ||
| Investeringen | 201.262 | 165.393 |
| Overboeking naar activa in exploitatie | -147.276 | -114.334 |
| Afboekingen geannuleerde projecten | 0 | -23 |
| Mutatie ORT nieuwbouw | 1.304 | -5.821 |
| Totaal mutaties | 55.290 | 45.215 |
| Stand per 31 december | ||
| Cumulatieve verkrijgingsprijs | 290.289 | 236.303 |
| Cumulatieve waardeveranderingen | -351.340 | -352.644 |
| Balanswaarde per 31 december | -61.051 | -116.341 |
| Rubricering in de jaarrekening | ||
| Materiële vaste activa in ontwikkeling | 82.191 | 88.548 |
| Voorziening onrendabele investering nieuwbouw | -143.242 | -204.889 |
| Totaal per 31 december | -61.051 | -116.341 |
In 2025 zijn 500 eenheden (399 woningen en 101 parkeerplaatsen en bergingen) opgeleverd (2024: 495 woningen en 96 parkeerplaatsen en bergingen).
De specificatie van de grondposities is als volgt:
| Bedragen x € 1.000 | 31-12-2025 | 31-12-2024 |
|---|---|---|
| Rijnenburg | 10.000 | 10.000 |
| Schalkwijk | 2.188 | 2.188 |
| Totaal | 12.188 | 12.188 |
Onder de post Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is voor een bedrag van € 12,2 miljoen (2024: € 12,2 miljoen) aan grondaankopen opgenomen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten waarbij nog geen direct zicht bestaat op de feitelijke projectontwikkeling.
6.1.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bevat de kantoorpanden evenals de kantoor- en bedrijfsinventaris. Deze zijn gewaardeerd op historische kostprijs.
Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren:
| Bedragen x € 1.000 | Bedrijfsgebouwen en terreinen | Andere vaste bedrijfsmiddelen | Totaal |
|---|---|---|---|
| Stand per 1 januari 2025 | |||
| Verkrijgingsprijzen | 16.202 | 2.380 | 18.582 |
| Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen | -9.453 | -1.540 | -10.993 |
| Boekwaarde per 1 januari 2025 | 6.749 | 840 | 7.589 |
| Mutaties | |||
| Investeringen | 147 | 813 | 960 |
| Desinvesteringen verkrijgingsprijzen | -1.142 | -28 | -1.170 |
| Desinvesteringen cumulatieve afschrijvingen | 776 | 6 | 782 |
| Afschrijvingen | -761 | -328 | -1.089 |
| Overige mutaties | 0 | 0 | 0 |
| Totaal mutaties | -980 | 463 | -517 |
| Stand per 31 december 2025 | |||
| Verkrijgingsprijzen | 15.207 | 3.165 | 18.372 |
| Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen | -9.438 | -1.862 | -11.300 |
| Boekwaarde per 31 december 2025 | 5.769 | 1.303 | 7.072 |
De afschrijvingstermijnen voor de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn als volgt: bedrijfsgebouwen 15 jaar, verbouwingen 10 jaar en inventarissen 5 jaar. Op bedrijfsterreinen wordt niet afgeschreven.
6.2 Financiële vaste activa
6.2.1 Andere deelnemingen
| Woningnet N.V. | B.V. Woonwagen exploitatie | Totaal | |
|---|---|---|---|
| Belang in deelneming (per 1 januari 2025) | 6,7% | 49,0% | |
| Bedragen x € 1.000 | |||
| Beginstand deelnemingen | 302 | -155 | 147 |
| Gepresenteerd onder Overige voorzieningen | 155 | ||
| Stand per 1 januari 2025 | 302 | ||
| Mutaties | |||
| Resultaat | 51 | 51 | |
| Eindstand deelnemingen | 302 | -104 | 198 |
| Gepresenteerd onder Overige voorzieningen | 104 | ||
| Stand per 31 december 2025 | 302 |
6.2.2 Latente belastingvordering
| Bedragen x € 1.000 | Balans | Winst- en verliesrekening | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Latente belastingvorderingen | 31-12-2025 | 31-12-2024 | 2025 | 2024 | |
| Tijdelijke verschillen uit hoofde van compensabele verliezen | 12.605 | 15.618 | 3.013 | 9.737 | |
| Tijdelijk verschil leningen | 0 | 0 | 0 | 2.777 | |
| Totaal | 12.605 | 15.618 | 3.013 | 12.514 | |
Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden hieronder toegelicht.
Tijdelijke verschillen uit hoofde van compensabele verliezen
Ultimo 2025 bedragen de compensabele verliezen nominaal € 51,6 miljoen. Deze compensabele verliezen zullen naar verwachting worden gecompenseerd in de jaren 2025 tot en met 2028 conform de fiscale begroting voor de komende jaren. Om deze reden is de latentie die hiermee samenhangt volledig in de waardering tot uitdrukking gebracht.
Bij de berekening van de latentie die wordt gevormd voor compensabele verliezen zijn twee elementen van belang: compensabele verliezen t/m 2025 en toekomstige fiscale resultaten na 2025. Verliezen zijn onbeperkt verrekenbaar met de restrictie dat in enig jaar de helft van de fiscale winst verrekend kan worden.
Compensabele verliezen t/m 2025
De aangiften t/m 2021 zijn definitief vastgesteld. Op basis van de ingediende aangiften 2022 en 2023, de concept aangifte 2024 en het geprognotiseerde fiscale resultaat over 2025 is de stand van de compensabele verliezen per 31 december 2025 berekend. De resultaten over deze jaren worden voldoende betrouwbaar geacht om deze mee te nemen in de berekening van de fiscaal compensabele verliezen.
Toekomstige fiscale resultaten
De toekomstige fiscale resultaten zijn geprognotiseerd in de fiscale meerjarenbegroting. Op basis van de geprognotiseerde resultaten zullen de te verrekenen verliezen in 2028 volledig verrekend zijn. In deze prognoses zijn aannames gedaan die gebaseerd zijn op door Woonin in te nemen standpunten over een aantal posten. Over de standpunten vindt overleg met de Belastingdienst plaats. De jaren tot en met 2028 zijn meegenomen in de berekening van de latentie.
De fiscale resultaten en het compensabele verlies ultimo betreffend jaar zijn als volgt:
| Jaar | Belastbaar bedrag | Verrekend | Verdamping verlies | Compensabel verlies | Bedragen x € 1.000 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 9.986 | 9.986 | 18.277 | -109.496 | Definitieve aanslag |
| 2018 | -27.962 | -27.962 | -137.458 | Definitieve aanslag | |
| 2019 | 11.091 | 11.091 | -126.366 | Definitieve aanslag | |
| 2020 | 4.642 | 4.642 | -121.725 | Definitieve aanslag | |
| 2021 | 9.715 | 9.715 | 1.199 | -110.811 | Definitieve aanslag |
| 2022 | 14.578 | 7.531 | -103.280 | Ingediende aangifte | |
| 2023 | 74.741 | 25.725 | -77.555 | Ingediende aangifte | |
| 2024 | 41.438 | 8.701 | -68.853 | Prognose | |
| 2025 | 49.858 | 17.202 | -51.651 | Prognose | |
| 2026 | 58.305 | 20.032 | -31.619 | Prognose | |
| 2027 | 62.227 | 21.346 | -10.273 | Prognose | |
| 2028 | 70.028 | 10.273 | 0 | Prognose |
De berekening van de latente belastingvordering is als volgt:
| Jaar | Belastbaar bedrag | Verrekend | Compensabel verlies | VPB tarief | Belasting nominaal | Netto contante waarde | Netto rente percentage |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026 | 58.305 | 20.032 | -31.619 | 25,8% | 5.168 | 4.967 | 2,0% |
| 2027 | 62.227 | 21.346 | -10.273 | 25,8% | 5.507 | 5.189 | 2,0% |
| 2028 | 70.028 | 10.273 | 0 | 25,8% | 2.651 | 2.449 | 2,0% |
| 13.326 | 12.605 |
Het netto rentepercentage is gebaseerd op de gewogen gemiddelde financieringsrente van de langlopende leningen van 2,7%, verminderd met het voor deze jaren naar verwachting geldende tarief voor de vennootschapsbelasting van 25,8%.
Overige tijdelijke waarderingsverschillen
Voor de overige tijdelijke waarderingsverschillen zijn geen latenties gevormd. Hieronder wordt dit verder toegelicht.
Waarderingsverschil vastgoed
Ten aanzien van het DAEB en Niet-DAEB vastgoed in exploitatie is sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde van € 2,6 miljard. De marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2025 € 7,9 miljard en de fiscale boekwaarde bedraagt ultimo 2025 € 5,3 miljard. Voor dit waarderingsverschil geldt dat deze niet tot waardering is gebracht omdat realisatie hiervan – door de toepassing van fiscale faciliteiten zoals o.a. de herinvesteringsreserve, het doorschuiven van de fiscale boekwaarde bij sloop, en (vervangende) nieuwbouw – dermate (oneindig) ver in de toekomst is gelegen dat de waardering van dit verschil tegen contante waarde tendeert naar nihil. Uitgangspunt is dat het strategisch voorraadbeleid zodanig is ingericht dat de omvang van de vastgoedportefeuille in stand wordt gehouden. Verkochte woningen worden vervangen door nieuwe woningen, waardoor het vormen van een herinvesteringsreserve mogelijk zal zijn. Gesloopte woningen zullen worden vervangen door nieuwbouw. Hiermee wordt aangesloten op de standpunten die Woonin voornemens is om in te nemen in de fiscale aangiften.
Afschrijvingspotentieel
Het afschrijvingspotentieel is bepaald aan de hand van de fiscale activastaat. Op complexniveau is bepaald in hoeverre het afschrijvingspotentieel wordt beperkt door het verschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde. Dit is contant gemaakt aan de hand van de afschrijvingstermijn. Dit heeft erin geresulteerd dat de eventueel te vormen latentie van zeer gering belang is en om die reden niet is verantwoord in de jaarrekening.
Niet aftrekbare rente
Op basis van de geprognotiseerde fiscale resultaten wordt verwacht dat de t/m 2025 niet afgetrokken rente in de toekomst niet kan worden verrekend. Voor dit verschil is daarom geen latentie gevormd.
Overige verschillen
De overige verschillen (waardering voorziening jubilea en grondposities) zijn ofwel van zeer gering belang ofwel te onzeker. Voor deze verschillen is daarom geen latentie gevormd.
6.2.3 Leningen u/g
| Bedragen x € 1.000 | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari | 113 | 151 |
| Aflossingen | 0 | -38 |
| Stand per 31 december | 113 | 113 |
| Af: voorziening | -2 | -2 |
| Balans per 31 december | 111 | 111 |
Dit betreft 7 hypothecaire leningen (2024: 7) uit hoofde van de Starters Renteregeling, verstrekt via Social Finance N.V. tussen 2010 en 2014 met een looptijd van 30 jaar ter financiering van woningen. De rente varieert tussen 3,8% en 5,55%. De leningen worden bij verkoop van een woning tussentijds afgelost.
6.2.4 Overige effecten
Onder de overige effecten zijn de afgeleide financiële instrumenten (derivaten) opgenomen. De derivaten dienen voor het afdekken van het renterisico van op balansdatum lopende leningen. Per ultimo 2025 heeft Woonin één lopend derivaat (renteswap) met een nominale waarde van € 10 miljoen. De marktwaarde per balansdatum is € 55 duizend negatief (2024: € 153 duizend negatief). Het nog lopende derivaat is afgesloten bij Coöperatieve Rabobank Utrecht en omstreken U.A. De totale leningenportefeuille per ultimo 2025 bedraagt € 1.496 miljoen.
De onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en boekwaarde van de gebruikte instrumenten per 31 december 2025, inclusief de belangrijkste kenmerken:
| Bedragen x € 1.000 | 31-12-2025 | 31-12-2024 | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| actuele waarde | boekwaarde | nominaal | actuele waarde | boekwaarde | nominaal | startdatum | einddatum | rente fix | ||||
| 20036 | renteswap | -55 | 0 | 10.000 | A | -106 | 0 | 10.000 | A | 14-3-2011 | 12-3-2026 | 3,2650% |
| 20048 | renteswap | -49 | 0 | 12.000 | A | 1-5-2012 | 1-5-2025 | 3,7350% | ||||
| 20049 | renteswap | 2 | 0 | 27.000 | 11-6-2012 | 11-6-2025 | 3,3500% | |||||
| Totaal | -55 | 0 | 10.000 | -153 | 0 | 49.000 | ||||||
| Balanswaardering | 0 | 0 | ||||||||||
De marktwaarde van de derivaten is ontleend aan de markwaarde-overzichten van de financiële instellingen.
De meest rechtse kolom geeft voor de renteswaps de te betalen rente weer. In 2025 zijn twee derivaten verlopen, het resterende derivaat loopt af in 2026. De tabel laat zien dat de break clausule op dit derivaat is doorgehaald. Op de resterende renteswap ontvangt Woonin 6-maands Euribor.
In het derivatencontract zijn geen toezicht belemmerende bepalingen opgenomen.
6.3 Voorraden
De specificatie is als volgt:
| Bedragen x € 1.000 | 31-12-2025 | 31-12-2024 |
|---|---|---|
| Vastgoed bestemd voor verkoop | 9.540 | 5.849 |
| Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop | 685 | 685 |
| Totaal | 10.225 | 6.534 |
De post Vastgoed bestemd voor verkoop bestaat uit leegstaande woningen en overige verhuureenheden waarvan de intentie is om deze te verkopen. Het aantal verhuureenheden bestemd voor de verkoop bedraagt 54 (2024: 41).
Naar verwachting zullen 113 verhuureenheden binnen 1 jaar verkocht worden. De verwachte opbrengstwaarde bedraagt € 39,7 miljoen en de boekwaarde bedraagt € 27,8 miljoen.
De post Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop heeft betrekking op een locatie in Cothen met een woning en een bedrijfsruimte.
6.4 Vorderingen
6.4.1 Huurdebiteuren
De specificatie is als volgt:
| Bedragen x € 1.000 | 31-12-2025 | 31-12-2024 |
|---|---|---|
| Huurdebiteuren | 2.525 | 2.205 |
| Af: voorziening wegens oninbaarheid | -1.108 | -959 |
| Totaal | 1.417 | 1.246 |
6.4.2 Overige vorderingen
De specificatie is als volgt:
| Bedragen x € 1.000 | 31-12-2025 | 31-12-2024 |
|---|---|---|
| Overige debiteuren | 175 | 2.412 |
| Overige vorderingen | 704 | 495 |
| Totaal | 879 | 2.907 |
6.4.3 Overlopende activa
De specificatie is als volgt:
| Bedragen x € 1.000 | 31-12-2025 | 31-12-2024 |
|---|---|---|
| Vooruitbetaalde kosten | 2.183 | 2.057 |
| Disagio op leningen o/g | 320 | 333 |
| Nog te ontvangen | 101 | 1.540 |
| Totaal | 2.604 | 3.930 |
Het disagio op leningen o/g heeft een looptijd van langer dan een jaar.
Het disagio betreft de vergoeding die bij aanvang van 6 leningen in 2006 aan het WSW betaald is. Dit disagio wordt over de looptijd van de betreffende leningen afgeschreven.
6.5 Liquide middelen
De liquide middelen staan ter vrije beschikking.
6.6 Eigen vermogen
Onderstaand is het mutatieoverzicht van het eigen vermogen weergegeven:
| Bedragen x € 1.000 | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari | 5.852.519 | 5.235.075 |
| Resultaat na belastingen van het boekjaar | 376.722 | 617.444 |
| Stand per 31 december | 6.229.241 | 5.852.519 |
6.6.1 Herwaarderingsreserve
De mutaties zijn als volgt weer te geven:
| Bedragen x € 1.000 | 2025 | 2024 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| IE/Verkoop | Grond | VOV | Totaal | IE/Verkoop | Grond | VOV | Totaal | |
| Stand 1 januari | 4.262.147 | 8.768 | 32.773 | 4.303.688 | 3.717.658 | 8.768 | 24.312 | 3.750.738 |
| Mutatie boekjaar | 249.441 | 0 | 2.419 | 251.860 | 544.489 | 0 | 8.461 | 552.950 |
| Stand per 31 december | 4.511.588 | 8.768 | 35.192 | 4.555.548 | 4.262.147 | 8.768 | 32.773 | 4.303.688 |
De herwaarderingsreserve maakt onderdeel uit van het eigen vermogen. De ongerealiseerde herwaardering bestaat uit het verschil tussen de waardering in de jaarrekening en de verkrijgingsprijs.
De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonin. De mogelijkheden voor Woonin om vrijelijk door complexgewijze verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie te realiseren worden beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan (DAEB) huurwoningen. Voor een nadere beleidsmatige beschouwing over het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed wordt verwezen naar paragraaf 6.1.1.
Voor verkoop onder voorwaarden is de herwaardering tot stand gekomen door middel van de terugkoop verplichtingen minus het ontvangen aandeel van de laatste verkoopprijs.
6.6.2 Overige reserves
De mutaties zijn als volgt weer te geven:
| Bedragen x € 1.000 | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari | 931.387 | 1.977.243 |
| Mutatie herwaarderingsreserve | -251.860 | -552.950 |
| Resultaat voorgaand boekjaar | 617.444 | -492.906 |
| Stand per 31 december | 1.296.971 | 931.387 |
In de statuten zijn geen bepalingen opgenomen inzake de winstbestemming. Het resultaat wordt aan de overige reserves toegevoegd. De resultaatbestemming 2025 is nog niet in de balans verwerkt.
6.7 Voorzieningen
De mutaties in de voorzieningen zijn als volgt weer te geven:
| Bedragen x € 1.000 | Onrendabele investering nieuwbouw | Onrendabele investering renovatie | Deelnemingen | Jubileumvoorziening | Overige | Totaal |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stand per 1 januari 2025 | 204.889 | 126.055 | 155 | 1.157 | 1.166 | 333.422 |
| Mutaties | ||||||
| Toevoegingen | 56.041 | 39.391 | 204 | 126 | 95.762 | |
| Onttrekkingen | -117.688 | -69.313 | -51 | -187.052 | ||
| Saldo | -61.647 | -29.922 | -51 | 204 | 126 | -91.290 |
| Stand per 31 december 2025 | 143.242 | 96.133 | 104 | 1.361 | 1.292 | 242.132 |
De posten Deelnemingen, Jubileumvoorziening en Overige zijn in de balans opgenomen onder de Overige voorzieningen. De post Overige betreft voornamelijk een voorziening voor loopbaanontwikkeling.
6.8 Langlopende schulden
| Bedragen x € 1.000 | Schulden aan banken |
|---|---|
| Stand per 31 december 2024 | 1.339.164 |
| Presentatie onder kortlopende schulden | -60.930 |
| Langlopend per 31 december 2024 | 1.278.234 |
| Mutaties | |
| Nieuwe leningen | 244.000 |
| Aflossingen | -61.930 |
| Saldo | 182.070 |
| Stand per 31 december 2025 | 1.521.234 |
| Presentatie onder kortlopende schulden | -43.607 |
| Langlopend per 31 december 2025 | 1.477.627 |
De stand per 31 december 2025 van € 1.521 miljoen bestaat uit € 1.496 miljoen leningenportefeuille en € 25 miljoen agio op leningen uit hoofde van een uitruil met Vestia in 2021 en twee extendible leningen.
Het vastgestelde borgingsplafond voor WSW-geborgde leningen voor 2025 bedraagt afgerond € 1.576 miljoen. Per ultimo 2025 is een bedrag van € 1.496 miljoen (2024: € 1.314 miljoen) aan WSW-geborgde leningen opgenomen. De leningenportefeuille bestaat per ultimo 2025 volledig uit WSW-geborgde leningen.
In 2025 is voor € 244 miljoen leningen aangetrokken. Hiertegenover is € 61 miljoen contractueel afgelost en is een agio van € 0,7 miljoen vrijgevallen. Per saldo is de restantschuld met € 182 miljoen toegenomen.
In het belang van de volkshuisvesting hebben 251 corporaties in 2021 bijgedragen aan een oplossing voor de hoge rentelasten van woningcorporatie Vestia. Corporaties hebben met Vestia leningen met hoge rentes uitgeruild met nieuw afgesloten leningen met lage rentes, waardoor per saldo een herverdeling van de rentelasten tussen de corporaties en Vestia heeft plaatsgevonden. Mitros en Viveste hebben hieraan deelgenomen, wat resulteerde in leningen met een nominale hoofdsom van totaal € 11,3 miljoen en een volkshuisvestelijke bijdrage in de vorm van agio van totaal € 17,6 miljoen in 2021. Het agio is ontstaan door het verschil tussen de nominale waarde en de marktwaarde van de lening. De volkshuisvestelijke bijdrage is in 2021 ten laste van het resultaat gebracht. De nominale hoofdsom wordt afgelost na 40 jaar. De rente bedraagt 4,86% gedurende de hele looptijd. Jaarlijks wordt rente betaald en valt een deel van het agio vrij, bestaande uit het verschil tussen de in het betreffende jaar betaalde rente en de berekende effectieve rente.
Tot de leningenportefeuille behoren twee extendible leningen van € 10 miljoen en € 15 miljoen waarin embedded derivaten waren opgenomen. De extendible leningen betreffen ineens aflosbare leningen met een looptijd van 30 jaar en respectievelijk 25 jaar. De gehele looptijd is ingedeeld in tijdvakken. De voorwaarden verschillen per tijdvak. Beide leningen zijn ingedeeld in drie tijdvakken. In het huidige tijdvak nr. 3 geldt dat de geldnemer op basis van de door de geldgever uitgeoefende optie over de lening een vaste rente verschuldigd is. De gehanteerde marktrente was lager dan de rente die de geldgever voor de leningen heeft vastgesteld. Voor het verschil is € 9,7 miljoen agio verantwoord. Jaarlijks wordt rente betaald en valt een deel van het agio vrij, bestaande uit het verschil tussen de in betreffend jaar betaalde rente en de berekende effectieve rente.
De gewogen gemiddelde financieringsrente van de leningenportefeuille (inclusief derivaten) over 2025 bedraagt 2,7% (2024: 2,8%). De gemiddelde financieringsrente is gedaald door het aflossen van leningen met een relatief hoge rente en het gebruik maken van de ruimte op de variabele hoofdsom leningen tegen een lagere rente dan in 2024.
De gewogen gemiddelde looptijd, duration, van de leningenportefeuille is 13,3 jaar (2024: 15,8). De daling van de duration, wordt veroorzaakt door een stijging van de lange rente in 2025. Deze heeft invloed op leningen met een vaste rente. Hoe langer de lening, hoe groter de impact.
De marktwaarde van de leningenportefeuille exclusief derivaten bedraagt € 1.314 miljoen. Deze marktwaarde is gebaseerd op de EURIBOR en EUR swap rentes per ultimo 2025 plus 82,4 basispunt kredietopslag. De marktwaarde bedroeg ultimo 2024 € 1.274 miljoen. Dit was op basis van het destijds lagere schuldrestant, de lagere renteniveaus en een hogerekredietopslag (2024: 91,7 bp).
Het renterisico voortkomend uit eindaflossingen en reguliere aflossingen van de leningenportefeuille exclusief agio is in onderstaande tabel weergegeven.
| Bedragen x € 1.000 | < 1 jaar | 2e t/m 5e jaar | 6e t/m 10e jaar | 11e t/m 15e jaar | > 15 jaar | Totaal |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Eindaflossing | 40.000 | 143.400 | 253.752 | 167.100 | 866.497 | 1.470.749 |
| Periodieke aflossing | 2.925 | 12.062 | 7.349 | 2.706 | 582 | 25.624 |
| Totaal | 42.925 | 155.462 | 261.101 | 169.806 | 867.079 | 1.496.373 |
Het renterisico per jaar blijft onder de signalering van 20% (o.b.v. leningenportefeuille primo 2025 € 312 miljoen) die het WSW hanteert voor een hogere risicoscore.
6.8.1 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
De terugkoopverplichting betreft 95 MGE-woningen en 101 Koopgarant woningen, zoals toegelicht in paragraaf 6.1.2. De specificatie van de hiertegenover staande terugkoopverplichting is als volgt:
| Bedragen x € 1.000 | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari | 60.669 | 54.313 |
| Aflossingen uit hoofde van terugkoop | -2.329 | -1.831 |
| Overige waardeveranderingen | 3.611 | 8.187 |
| Stand per 31 december | 61.951 | 60.669 |
6.8.2 Overige schulden
Deze post betreft met name waarborgsommen die in het kader van huurovereenkomsten zijn ontvangen. Bij beëindiging van de huurovereenkomst worden deze waarborgsommen terugbetaald. Er wordt geen rente vergoed.
| Bedragen x € 1.000 | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari 2025 | 1.102 | 1.037 |
| Toevoegingen | 711 | 726 |
| Onttrekkingen | -742 | -661 |
| Stand per 31 december 2025 | 1.071 | 1.102 |
6.9 Kortlopende schulden
Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. De reële waarde van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter van de schulden.
Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden.
6.9.1 Belastingen, premies sociale verzekeringen en pensioenen
De specificatie is als volgt:
| Bedragen x € 1.000 | 31-12-2025 | 31-12-2024 |
|---|---|---|
| Omzetbelasting | 11.083 | 12.271 |
| Loonbelasting en premies sociale verzekeringen | 1.445 | 1.263 |
| Vennootschapsbelasting | 2.523 | 5.552 |
| Totaal | 15.051 | 19.086 |
De post Vennootschapsbelasting wordt toegelicht in paragraaf 7.10.
6.9.2 Overige schulden
De specificatie is als volgt:
| Bedragen x € 1.000 | 31-12-2025 | 31-12-2024 |
|---|---|---|
| Reservering vakantiedagen | 1.243 | 1.124 |
| Overige | 914 | 2.006 |
| Totaal | 2.157 | 3.130 |
6.9.3 Overlopende passiva
De specificatie is als volgt:
| Bedragen x € 1.000 | 31-12-2025 | 31-12-2024 |
|---|---|---|
| Rente geldleningen | 17.361 | 14.205 |
| Vooruit ontvangen huur | 5.869 | 5.083 |
| Af te rekenen service- en stookkosten | 360 | 1.902 |
| Overige | 2.961 | 2.586 |
| Totaal | 26.551 | 23.776 |
6.10 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen
6.10.1 Niet in de balans opgenomen rechten
Ontvangen bankgaranties
Per 31 december 2025 is er ten behoeve van Woonin € 10,3 miljoen (2024: € 6,6 miljoen) aan bankgaranties verstrekt in het kader van huurbetalingen en het nakomen van bouwverplichtingen.
Investeringsfonds Meerwaarde afdracht
In Utrecht hebben de corporaties in de prestatieafspraken met de gemeente afspraken gemaakt over een investeringsfonds meerwaardeafdracht. Corporaties dragen sinds 1 januari 2016 bij verkoop/verdichting van hun vastgoed op erfpachtgrond en bij integrale herontwikkeling 100% van de meerwaarde van de grond af aan de gemeente, conform de bestaande erfpachtcontracten. Tweederde deel van deze afgedragen meerwaarde komt terecht in dit investeringsfonds meerwaardeafdracht. Voor dit tweederde deel doen de corporaties een voordracht waarna de gemeente een toekenning doet op projectniveau. Tot en met 2025 is er voor € 18,9 miljoen aan bijdragen toegekend, waarvan inmiddels voor € 14,2 miljoen aan de Gemeente Utrecht verantwoord is. Dit verantwoorde bedrag is per 31 december 2025 ontvangen. De aanvragen/toekenningen worden in de jaarrekening verwerkt door ze in mindering te brengen op de onrendabele toppen van de desbetreffende projecten voor zover die bekend zijn op het moment dat het investeringsbesluit voor een project genomen wordt.
6.10.2 Niet in de balans opgenomen verplichtingen
Kredietfaciliteit en bankgaranties
De huisbankier heeft een kredietfaciliteit van € 25 miljoen verstrekt voor rekening courant krediet, bankgaranties en kasgeldleningen. De looptijd wordt jaarlijks stilzwijgend voor een jaar verlengd. Afgezien van verpanding van creditgelden zijn geen zekerheden gesteld. Ultimo 2025 is via de huisbankier € 0,9 miljoen (2024: € 0,9 miljoen) aan bankgaranties verstrekt. Deze bankgaranties komen ten laste van de ruimte van de kredietfaciliteit.
WSW Obligo
WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. In het kader van het strategisch programma van het WSW is de obligoverplichting in 2021 omgezet in een jaarlijks obligo en een gecommitteerd obligo. De inning van jaarlijks obligo is voor de komende jaren ingerekend in de meerjarenbegroting conform de voorschriften van het WSW en bedraagt ongeveer € 2-3 miljoen per jaar. In 2025 is € 0,4 miljoen afgedragen. In 2021 is een obligolening afgesloten ter dekking van de gecommitteerde obligoverplichting. In 2025 is een amenderingsovereenkomst afgesloten waarbij de nieuwe hoofdsom van de obligolening is vastgesteld op € 34,6 miljoen.
Zekerheden/onderpand
Als onderpand voor de WSW-geborgde leningen is in 2025 € 11,9 miljard aan WOZ-waarde als onderpand ingezet (peildatum WOZ waarde 1-1-2024). Woonin heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het bezit. De volmacht heeft alleen betrekking op het DAEB bezit.
Huur- en erfpachtverplichtingen
Woonin heeft jaarlijkse huurverplichtingen voor kantoorruimtes in Nieuwegein, Bunnik en Utrecht Overvecht, alsmede enkele opslaglocaties met looptijden tussen 2026 en 2034. De huurverplichting korter dan een jaar is € 351.000, tussen twee en vijf jaar € 523.000 en langer dan vijf jaar € 188.000. Voor het kantoorpand Koningin Wilhelminalaan geldt een jaarlijkse erfpacht van ca. € 4.000. De overige erfpacht verplichtingen zijn eeuwigdurend afgekocht.
Leaseverplichtingen
Het bedrag van met derden aangegane leasecontracten van leaseauto’s en kantoorinventaris bedraagt in totaal € 1,9 miljoen. De leasecontracten hebben verschillende looptijden tot uiterlijk 2030. Het kortlopend deel (< 1 jaar) bedraagt € 0,7 miljoen. Het deel met een looptijd langer dan 1 jaar en korter dan 5 jaar bedraagt € 1,2 miljoen.
Outsourcing ICT
Voor outsourcing ICT is een overeenkomst aangegaan met een looptijd t/m 2026 voor € 1,8 miljoen per jaar.
Investeringsverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, aankoop en renovatie van woningen tot een bedrag van € 214 miljoen (2024: € 222 miljoen).
Onderhoudsverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor onderhoud van woningen tot een bedrag van € 10 miljoen (2024: € 7 miljoen).
Grond
Er is sprake van voorwaardelijke verplichtingen bij bestemmingswijzigingen van gronden. Deze verplichtingen zijn verwerkt in de taxatie van de gronden.
Loondoorbetaling bij ziekte
Woonin heeft een loondoorbetalingsplicht bij ziekte die niet verzekerd is. Deze verplichting is per balansdatum niet materieel en daarom niet op de balans opgenomen.
6.11 Verbonden partijen
Met de deelnemingen waar Woonin een meerderheidsbelang heeft, heeft Woonin naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen. Daarnaast worden statutaire directieleden en RvC-leden gezien als verbonden partijen. Er vinden geen transacties met verbonden partijen plaats op grond van niet-zakelijke afspraken.